Гасить нельзя платить. Разбираемся с экспертами, что сейчас делать ипотечным заемщикам

Владельцы ипотечных квартир оказались на перепутье. С одной стороны, начавшийся рост цен будет перегружать семейный бюджет — и ежемесячный платеж может стать еще более ощутимым ярмом. С другой — если инфляция наберет обороты, обесценятся не только деньги, но и долги, и подобные примеры в истории России уже были, например дефолт 1998 года, почти обнуливший некоторые кредиты. Отсюда вопрос: если у владельца купленной с использованием займа квартиры есть возможность погасить его досрочно за счет накоплений или продажи, допустим, автомобиля, стоит ли это делать?

Инфляция — штука неспешная

Экономист Сергей Гордеев считает, что ситуация выходит за рамки чисто экономической, что осложняет ее оценку.

— Инфляция, конечно, будет большая и, если ориентироваться на сведения Центробанка, составит порядка 20%, может быть, больше, — объясняет он. — Но здесь многое зависит от позиции государства: будет ли оно, например, списывать или хотя бы частично списывать долги? То есть здесь велика роль фактора социальной политики, и гадать пока рано.

По мнению эксперта, в столь турбулентных условиях больше работают социальные и психологические факторы, поэтому единых правил поведения пока нет.

— Вопрос, гасить или нет, слишком индивидуален, и оценить каждую из стратегий заемщик может самостоятельно с помощью ипотечного калькулятора, — добавляет он. — Тут главный вопрос даже не с инфляцией, которая находится в стадии прогнозов. Главное — что будет с доходами населения в последующий период. Но ответа на этот вопрос нет.

При этом специалист уверен, что в перспективе нескольких месяцев россиян ждет инфляция, опережающая рост доходов:

— Есть так называемая равномерная ползучая инфляция, когда увеличение доходов успевает ее отыгрывать, — объясняет Сергей Гордеев. — Но у нас резкий шаг со структурными изменениями, взлет будет существенный, а значит будет разрыв между уровнем цен и зарплат. Последние никогда не повышаются ступенчато. Выравнивание начнется после нормализации экономических процессов, но если смотреть по последним решениям Центробанка, то на это отводится минимум полгода.

Значит, обладателям ипотеки, которые надеются на обесценивание долга, нужно как минимум настроиться на несколько сложных месяцев, когда рост цен будет опережать рост доходов, а значит ипотечная нагрузка будет ощущаться всё острее. Ситуация особенно тревожна для тех, кто рискует в этот период потерять работу или резко снизить доходы.

«Ипотечное кредитование изначально невыгодно»

Близкого мнения придерживается главный редактор журнала «Социум и власть» Сергей Зырянов.

— Да, для тех, кто взял ипотеку в рублях, если договором не предусмотрено изменение текущей ипотечной ставки, появляется определенная «льгота» за счет инфляции, но важно понимать, что она начнет действовать не сиюминутно, а через 3–6 месяцев. В целом да: если инфляция составит в районе 20%, как оценивает ЦБ РФ, вслед за этим начнется компенсационный рост заработной платы, что частично снизит стоимость долга.

Эксперт отмечает, что в январе 2022 года в Челябинской области взято 2702 ипотечных кредита, в Москве, для сравнения, — 7052.

— Сейчас правительство прорабатывает новую ипотечную политику, ориентируясь на кредиты со ставками 10–12%, но пока это только предварительные прикидки, — продолжает он. — Ипотека важна для строительной отрасли, которая начнет ужиматься, если люди перестанут покупать квартиры.

В целом же Сергей Зырянов склоняется к мысли, что для тех, кто чувствует силы погасить ипотеку за счет других ресурсов, стоит рассмотреть такой вариант:

— Ипотечное кредитование, если говорить упрощенно, невыгодно, потому что за 15–20 лет люди выплачивают двойную стоимость жилья и даже больше. И если даже в ковидный кризис смягчающие программы были не слишком выгодные, то сейчас они вряд ли будут лучше. Предположу, что мы, увы, увидим растущее количество людей, подающих на банкротство из-за невозможности платить ипотеку.

В 2020 году, в начале пандемии коронавируса, правительство предложило несколько мер поддержки населения, в числе которых были кредитные каникулы, но наш анализ показывал, что это далеко не панацея. Несколько инициатив правительства касались конкретно ипотечников, включая запрет начислять штрафы и пени за просрочку платежа (что не означало сгорания долгов). Также был введен мораторий на банкротства, но ипотечников он не касался.

«Считайте, что вас "отипотекали"»

Совладелец корпорации «Технониколь», уральский миллиардер Игорь Рыбаков считает, что в нынешних условиях ипотека таит большие риски.

— Я постоянно говорю: бойтесь ипотек, если вы взяли ипотеку, то вас «отипотекали», — иронизирует он. — Многие подписали ипотечные договоры не с флет-ставкой, фиксированной, а с плавающей. Что значит плавающая ставка? Вообще читали свой договор на ипотеку? Вы знаете, какая ставка ЦБ сейчас? Если у вас договор разрешает банку предъявить другую ставку, из-за того что ЦБ поменял ставку — всё, ребят, вы просто влипли. И как раз-таки все катаклизмы с ипотекой начинаются вот в такие времена, когда банки резко повышают ставки. Сейчас будет огромное количество дефолтов. Есть огромное количество жуликов, которые сейчас уже готовят кеш, чтобы скупать дефолтные квартиры, вполцены, в треть цены. Просто всё обостряется в период вот таких вот кризисов.

На самом деле Банк России обязал прочие банки внести в кредитные договоры пункт, запрещающий поднимать ставку по уже заключенным ипотечным кредитам, что, однако, не решает проблемы ипотечных выплат в условиях снижения фактических доходов.

Генеральный директор финансового маркетплейса «Сравни» Сергей Леонидов считает, что избавление от долговых обязательств выгодно, но речь в первую очередь о наиболее дорогих видах кредитования.

— Если у вас есть кредиты или другие задолженности перед банками, самое время их оперативно погасить, — убежден он. — Всё дело в том, что из-за кризиса риски потерять источники дохода повышаются. Сперва погасите самые дорогие кредиты, например, начните с микрозаймов.

Небольшой ликбез про ипотеку

Ипотека — это «длинный» кредит, в котором квартира является предметом залога. Отсюда следует два неприятных минуса: во-первых, в случае просрочки платежей банк имеет право забрать квартиру, во-вторых, долгий срок кредитования означает большой удельный вес процентов, особенно в начале ипотечного пути.

Например, вы взяли один миллион рублей сроком на 15 лет с аннуитетными (равными) платежами. Если ставка составляет 9%, платеж окажется равным 10,1 тысячи рублей, а доля процентов в первые месяцы — 7,5 тысячи рублей (75%). Если ставка 12%, платеж возрастет до 12 тысяч, а доля процентов достигнет 10 тысяч (83%).

Поэтому при расчете эффективности досрочного погашения важно учитывать срок вашей ипотеки. В начале пути вы преимущественно работаете на банк, например, при ставке 12% через пять лет ипотеки (треть срока) долг сокращается с 1 миллиона до 833 тысяч, то есть всего на 17%. Общая переплата к окончанию ипотеки будет двукратной: взяв миллион, вы вернете банку более двух.

Вы можете прикинуть экономию на процентах от досрочного погашения, воспользовавшись любым онлайн-калькулятором (например, вот этим). Чем выше доля процентов, которые вы платите в настоящее время, тем при прочих равных выгоднее закрывать ипотеку.

Гасить или подождать?

Если досрочное погашение безболезненно для вас, безусловно, стоит рассмотреть этот вариант. В остальных же случаях советуем не суетиться.

В настоящий момент слишком много неизвестных, и помимо экономической неопределенности ничего не известно о программах правительства, которые могут оказаться выгодными для ипотечников. Даже при наличии накоплений или собственности, которую можно продать, ничто не мешает вам сделать это через несколько месяцев, когда переменных будет меньше.

Свободные средства могут понадобиться вам в ближайшее время для компенсации разницы между доходами и растущими расходами. Не исключен вариант, что впоследствии компенсационный рост зарплат снизит удельную стоимость ипотечного долга и позволит гасить его с меньшим ущербом для семейного бюджета.

Трезво оцените риски потери работы или снижения дохода. Избавление от ипотеки выгодно в таких случаях, но если при этом вы остаетесь без финансовой подушки безопасности, ситуация может стать критической. Оставляйте себе запас средств хотя бы на 2–3 месяца.

Как рассчитать эффективность досрочного погашения ипотеки

Каждый расчет индивидуален, поэтому покажем на примере: он условен и нужен лишь для понимания ситуации.

Допустим, четыре года назад вы начали выплачивать ипотеку со ставкой 9% годовых, одолжив у банка 1,5 миллиона рублей на 20 лет. Ваш ежемесячный платеж составляет 13,5 тысячи рублей, из которых более 10 тысяч уходит на банковские проценты. За это время вы выплатили 132 тысячи рублей, остаток — 1,368 миллиона.

Пусть у вас есть накопления в размере этой суммы. По нынешним оценкам Банка России, отраженным в ключевой ставке, за год эта сумма потеряет порядка 20% своей стоимости, то есть инфляция съест 273 тысячи рублей (компенсировать ее можно, положив деньги на вклад, но оценить эффективность такого шага сейчас крайне сложно). За этот же период в виде процентов вы выплатите банку еще порядка 120 тысяч, а сумма долга сократится на 40 тысяч рублей.

То есть гашение ипотеки выглядит в целом целесообразным, позволит сэкономить порядка 400 тысяч рублей. Но, как видите, и переменных факторов слишком много, чтобы судить заочно. Принимая решение, тщательно взвесьте все за и против.