Свердловскую область хотят исключить из программы льготной ипотеки. Что будет с ценами на квартиры?

Программу льготной ипотеки в Свердловской области могут свернуть уже в июле. По мнению Центробанка, эффект от ее продления в регионе может быть больше отрицательным, чем положительным. «Уже появились негативные эффекты: дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен — мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья», — заявила Эльвира Набиуллина в интервью «Известиям».

Но 24 региона России могут рассчитывать на продление программы. Среди них соседи Екатеринбурга — Курган и Челябинск. Почему Свердловская область не попала в список льготников и что будет происходить с рынком ипотеки в 2021-м, E1.RU рассказала управляющая банком «Открытие» в регионе Наталья Алемасова. Публикуем ее колонку.

Ипотека в банковской системе в 2020 году выступила драйвером роста, в первую очередь благодаря господдержке и исторически низкой ключевой ставке. При этом в 2021 году мы не ожидаем продолжения бурного интереса. Одна из причин — рост цен на недвижимость, особенно значительным он был на первичном рынке.

Несмотря на низкие ставки, мы уже наблюдаем стабилизацию спроса: все, кто хотел приобрести квартиру с господдержкой, уже воспользовались этой возможностью. Количество заявок у нас снизилось по сравнению с сентябрем-октябрем 2020 года. Сейчас и предложений стало меньше — новые объекты только начинают строить. По нашим ожиданиям, ипотека в 2021 году стабилизируется. Но мы ждем роста интереса к потребительским кредитам и автокредитованию — с текущих 7% примерно до 12%.

Я думаю, что Центробанк при выборе регионов, в которых программу можно продлить, смотрел на среднюю сумму в чеке ипотеки. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Челябинске процентов на 40 ниже, чем в Екатеринбурге. Если мы возьмем объем выданных ипотечных кредитов в Екатеринбурге и разделим их на количество, получим цифры гораздо выше, чем в Челябинске и Кургане. Это говорит о том, что ипотеку берут на покупку более дорогостоящего жилья.

Получается, что сейчас в регионе госпрограмма стимулирует покупку квартир премиум-класса. Регулятор мог рассуждать так: если ипотека растет в этом сегменте, значит, у людей есть деньги, если это так, то госпрограмма не нужна. Мы со стороны банков эту программу рассматриваем в первую очередь как меру поддержки населения.

После завершения программы возможна корректировка цен. Я бы не сказала, что падение, но корректировка — да. В диапазоне примерно 3–5% — на новостройки, при условии стабилизации спроса. Застройщики хорошо чувствуют рынок, он реагирует очень гибко. Если нужно продавать квартиры, цены на них снижают.

К удорожанию квартир в 2020 году привели несколько факторов. Среди них — выросший спрос и стоимость стройматериалов. Где-то сыграла роль импортная составляющая, а где-то — сама пандемия: производителей стало меньше. А вот банковские кредиты (введение эскроу-счетов) практически не влияют на цену: на сегодняшний день почти все застройщики платят не больше 1%. Наполнение эскроу-счетов происходит быстрее, чем выборка кредита, — застройщики строят медленнее, чем продают, поэтому расходы по кредитам крайне низкие.

На сегодняшний день без учета льготной ипотеки средняя ставка на жилищные кредиты — 7,3–7,5%. Рост и падение этих ставок очень привязаны к изменению ключевой ставки, тут нельзя предугадать. Если ставки будут подниматься, мы будем вынуждены за ними следовать.

Все виды ипотеки связаны: если снижается ставка на новостройки, она снижается также на вторичный рынок, семейные и военные программы. Мы не регулируем их отдельно.

В Свердловской области мы видим очень низкий уровень просрочки по ипотеке — порядка 1,5%. Это исторически самый низкорисковый сегмент. И в 2021 году, несмотря на выросшее число ипотечных кредитов, у нас нет опасений, что число просроченных задолженностей будет расти.

Напомним, учредить льготную ипотеку Владимир Путин поручил правительству еще в апреле 2020 года. Таким образом в правительстве планировали подстегнуть заемщиков к активному кредитованию и расшевелить ипотечный и строительный рынки, замершие из-за коронавируса. По этой программе ипотеку можно оформить под 6,5% годовых, а разницу между 6,5%, которые будут платить заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возместит государство. При этом льготная процентная ставка распространяется на весь срок кредитования.

В феврале 2021 года Владимир Путин захотел продлить программу льготной ипотеки под 6,5% до 2024 года. Он поручил правительству представить предложения по реализации льготных ипотечных программ, мы спросили у сенатора Аркадия Чернецкого, зачем это нужно.

Прочитайте также историю семьи Доргоевых из Екатеринбурга, которую банк хотел лишить жилья из-за долга в 40 тысяч рублей. Но за заемщиков вступился олигарх Игорь Алтушкин, он принял решение погасить остаток ипотеки, чтобы супругов с тремя детьми не выселили на улицу.