Можно ли сдать ипотечную квартиру внаем?

Игорь приобрел в ипотеку однокомнатную квартиру и в течение пары лет исправно вносил платежи. Однако из-за задержек зарплаты на предприятии у него возникли финансовые трудности. Он решил переехать жить к родителям, а свою квартиру сдавать внаем. Должен ли он уведомлять об этом банк?

Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Связь-Банка Владимир Тимофеев:

«Уведомить банк о своих планах необходимо, так как сдавать квартиру в аренду можно только после получения разрешения от банка.

Для того чтобы получить такое разрешение, следует написать в банк заявление с подробным описанием сложившейся ситуации и подать его в банк. Тогда банк не сможет ответить клиенту отказом, поскольку для всех кредитно-финансовых организаций своевременность уплаты платежей важнее, чем фактическое использование заложенного имущества

Можно предположить, что ситуации, подобные описанной, не редки, поскольку ипотека – долгосрочный продукт, выплаты по которому могут длиться и 20, и 30 лет (такой срок выбирают те заемщики, для которых важно снизить сумму ежемесячного платежа). В течение этого время финансовая ситуация конкретного заемщика может меняться, к сожалению, и в худшую сторону. Безусловно, если человек покупает квартиру, чтобы жить в ней, он сделает все возможное для максимально быстрого решения своих проблем, может и сдавать ее в аренду.

Спрогнозировать ситуацию на годы вперед вряд ли возможно, но, выбирая квартиру, важно объективно оценивать свои финансовые возможности».

Юрист судебно-арбитражной практики Адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры» Виктор Глушаков

:

«Законодательство не запрещает, и даже более того, допускает возможность сдачи в аренду жилья, приобретенного на средства ипотечного кредита. Вопреки сложившемуся у граждан мнению, квартира, приобретенная в ипотеку, не является собственностью банка, последний выступает всего лишь залогодержателем и не вправе по своей воле распоряжаться недвижимостью.

Однако чтобы сдавать приобретенную на заёмные средства квартиру, положений закона будет недостаточно.

Собственнику такой квартиры необходимо вдумчиво и внимательно изучить договор ипотечного кредитования, заключенный с банком. В договоре может быть прописан порядок распоряжения квартирой, в том числе и порядок взаимодействия с банком по вопросу сдачи квартиры в аренду. Не исключен и запрет на использование квартиры для целей аренды, но это маловероятно.

В большинстве случаев договоры ипотечного кредитования допускают возможность сдачи квартиры в аренду, но об этом в обязательном порядке необходимо уведомить банк, а в ряде случаев – получить его согласие. Возможность наступления ситуации, когда «банки отбирают квартиру» из-за того, что её сдают в аренду, очень маловероятна. Для такого «изъятия» необходимы более серьезные нарушения, например, систематическая просрочка платежей по договору.

Тем не менее, в случае прямого указания в договоре ипотечного кредитования на запрет сдачи квартиры в аренду, я бы настоятельно рекомендовал не нарушать это условие. Нарушая положения договора об ипотеке, собственник квартиры даёт возможность банку в одностороннем порядке расторгнуть договор ипотечного кредитования и досрочно потребовать погашения задолженности по кредиту.

В большинстве случаев, даже если необходимо согласие банка на сдачу квартиры в аренду, собственник такое согласие получает. Ведь «изъять» квартиру для банка – невыгодный исход. Гораздо проще и рациональней дать заёмщику возможность добросовестно исполнить кредитные обязательства».

Управляющий регионального офиса ВТБ24 Ирина Кудрякова:

«Обязательное условие – заемщику следует поставить банк в известность о своих намерениях сдать предмет залога в аренду и получить на это разрешение от банка. Квартира, приобретаемая на кредитные средства, находится в залоге у банка, а значит, заемщик должен использовать ее только по назначению и не допускать ухудшения состояния предмета залога. При сдаче квартиры в аренду, эти риски увеличиваются, так как временные квартиранты могут использовать жилье не для проживания, а, например, в качестве офиса или склада. Проконтролировать это сложно. Несмотря на то, что объект недвижимости является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке.

Когда клиент ставит банк в известность о своем намерении сдать залоговую квартиру в аренду, уведомляет об этом страховую компанию, исправно и своевременно оплачивает кредит и налоги, то сложностей возникнуть не должно.

Если заемщик нарушает эти условия, то кредитный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, и банк вправе потребовать досрочного погашения задолженности по кредиту. Интересы банка в данном случае защищены кредитным договором, по условиям которого клиент банка обязуется не сдавать жилье в наем, не передавать в безвозмездное пользование и не предоставлять третьим лицам право пользования квартирой без письменного согласия кредитора.

При заключении ипотечного договора с банком заемщику, который в дальнейшем планирует сдавать жилье в аренду, следует учесть ряд моментов. Во-первых, возможность сдачи предмета ипотеки в аренду предусмотрена типовыми формами документации банка. Во-вторых, до сдачи предмета ипотеки в аренду заемщику необходимо предоставить в банк письменное заявление (по форме банка) с просьбой выдачи согласия на аренду предмета ипотеки, а также оплатить комиссию за рассмотрение заявления согласно действующим тарифам банка. К вышеуказанному заявлению необходимо приложить проект договора аренды с максимальным сроком действия один год, который подлежит согласованию с банком. В-третьих, при сдаче в аренду предмета ипотеки заемщик обязан уведомить страховую компанию о данном факте и сделать определенную доплату по повышенному коэффициенту. Кроме того, у заемщика возникают обязательства по оплате налога на доходы физических лиц от сдачи имущества в аренду».