Банк продал ипотечный долг. Платить ли за переоценку квартиры?

Несколько лет назад Денис взял ипотечный кредит в банке. Банк решил реструктуризировать свой кредитный портфель и перепродать часть ипотечной задолженности третьей стороне. Для Дениса ничего не изменилось – он так же раз в месяц приходит в тот же банк, чтобы внести ежемесячный платеж. Но перед продажей пакета банку пришлось провести переоценку части недвижимости, находящейся в залоге, в БТИ. И эту переоценку пришлось оплатить Денису. Он пытался отказаться, однако сотрудник банка вежливо, но твердо заявил, что это «обязательное условие сохранения текущих условий», в первую очередь – процента по кредиту. Подразумевая, что Денис, конечно, вправе и отказаться, но банк в ответ может изменить ставку по кредиту или вовсе потребовать досрочного погашения всего кредита. Так что пришлось потратиться. Насколько законны такие требования, рассказывают эксперты сайта.

Начальник отдела розничного бизнеса филиала «Связь-Банка» Юлия Латинская:

«Важным моментом является подробное и внимательное изучение условий кредитного договора, особенно разделов, описывающих условия предоставления кредита, права кредитора и обязанности заемщика. Кредитный договор составлен весьма подробно, в нем четко описано, какие документы могут потребоваться банку от заемщика в период погашения кредита – как правило, это документы, подтверждающие платежеспособность и квитанции об оплате ежегодного страхового взноса. Скорее всего, никаких требований о предоставлении документов по переоценке недвижимости кредитным договором не предусмотрено. Кроме того, банк не имеет право изменить условия кредитования в одностороннем порядке. В данном случае очевидно, что банк решил переложить на заемщика расходы по переоценке недвижимости и таким образом сэкономить. Денису следует обратиться с соответствующим заявлением к органам управления банка, а также в Роспотребнадзор и Центральный Банк Российской Федерации. Вполне возможно, Денису удастся вернуть потраченные на переоценку денежные средства».

Начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банк» Роман Слободян:

«Такие требования не законны. В соответствии с российским законодательством есть только определенный перечень условий, при наступлении которых банк может изменить процентную ставку в одностороннем порядке или потребовать досрочного погашения кредита. Иногда банки прописывают в кредитном договоре, что при наступлении конкретного события в установленный срок процентная ставка повышается на определенную величину. Например, если заемщик не предоставит необходимые документы к определенной дате (страховой полис, свидетельство о праве собственности объекта недвижимости, и др.). Однако это встречается довольно редко».

Директор юридического департамента ЮниКредит Банка Наталия Окунева:

«Исходя из истории, изложенной заемщиком, действия банка не основаны на законе и могут быть обжалованы заемщиком в судебном порядке по следующим основаниям. Во-первых, банк имеет право на получение вознаграждения от заемщика (наряду с процентами за пользованием кредитом) только за оказание ему самостоятельной услуги. В данной ситуации никакой услуги Денису оказано не было. Банк просто переложил свои расходы на переоценку портфеля ипотечных кредитов на заемщика, что нарушило его права как потребителя и является неосновательным обогащением банка.
Во-вторых, одностороннее изменение процентной ставки является односторонним изменением условий кредитного договора, что в отношении потребителя не допускается, если иное не предусмотрено законом. Поэтому изменение банком процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке ( даже в случае включения в кредитный договор такого условия) не соответствует закону и нарушает права потребителя.

В-третьих, банк имеет право требовать досрочного возврата кредита по договору с заемщиком только в случаях прямо предусмотренных законом, чаще всего – в случае нарушения графика платежей. Поэтому условия кредитного договора, содержащие основания его досрочного расторжения, не предусмотренные законом, недействительны.

Так что банк не имеет права требовать досрочного погашения кредита в случае отказа заемщика от оплаты переоценки кредитного портфеля, также как не имеет права изменять процентную ставку без согласия заемщика в одностороннем порядке».

Ведущий юрист юридической фирмы «Гольцева, Данилевский и партнеры» Ирина Трякшина:

«При переуступке права по ипотечному договору от одного банка к другому условия, указанные в договоре, не меняются. Иное кредитное учреждение не в праве требовать предоставления новой оценки, тем более клиент не обязан делать такую оценку за собственный счет. Банк не имеет права по условиям договора изменять текущие условия по кредиту, так как была согласована процентная ставка, согласован график платежей и все условия были определены с первоначальным банком при заключении договора. Эти условия не могут быть изменены за исключением как в добровольном порядке путем подписания дополнительного соглашения к договору, либо в судебном порядке.

В случае, если в договоре будет указана обязанность по предоставлению подобного рода документов, то в суде по требование заемщик это условие также может быть признано ничтожным. Формулировка условия предоставления документов в договоре может выглядеть следующим образом: "По требованию кредитора заемщик обязан в установленное кредитором время предоставить его представителям возможность осуществить осмотр квартиры для проверки ее состояния и условий содержания, а также предоставить кредиору любые запрашиваемые документы, отражающие состояние квартиры и условия ее содержания, не позднее 5 (пяти) дней с момента получения соответствующего требования».