Здравствуйте.
На сайте застройщика Малышева 73 появилась реклама продажи квартир в "Северном сиянии" на Уралмаше. Ранее его строил и продавал только Атомстройкомплекс, но теперь половину квартир продают М73.
Причем продают дешевле.
Но вопрос: у них какая-то мутная
схема покупки:
1. Заключается договор обеспечения обязательств по заключении в будущем ДКП.
2. Покупателем оплачивается 700 т.р. Причем, "2.2. Уплачиваемый в соответствии с настоящим договором Обеспечительный взнос не является частичной оплатой цены Квартиры. ... При заключении
Основного договора Обеспечительный взнос возвращается Покупателю в полном объеме".
3. После сдачи дома Атомом происходит продажа квартиры Атомом Обществу Малышева 73.
4. По ДКП М73 продает покупателю эту квартиру. Вносится полная стоимость.
Кто что думает?
Так
понял, что подобная схема была в других ЖК и проблем не было, но видел темку про коммерческую (там кого-то кинули).
Получается, что это и не ДДУ и непонятно вообще что.
Вспоминаются кинутые в ЖК Западный, часть которых покупала кв. у
подрядчиков, и потом Михеев банкротил и подавал в суд на этих подрядчиков, в результате чего покупатели остались без квартир, но с туманной перспективой судов.
И по телефону менеджер как-то мутно отвечал на счет рисков, что если Атом построит дом, то не может быть такого, что половина
этажей будет сдана, а половина не достроена.
И если это мне ни о чем не говорит, то сослался на уставной капитал инвестора в 80 млн руб и 10 летний опыт работы. Мутно как-то.
Ничего мутного, покупали уже по такой схеме, 20% платили при заключении договора, все остальное(включая ипотеку) платили после сдачи дома. По договору купли-продажи была указана полная стоимость квартиры. 20% они возвращали, когда купля -продажа была.
Плюс этой схемы в том, что заплатил 20% и
жди когда дом построят. Ипотеку надо брать уже потом
Риск остаться без денег и квартиры очень и очень велик.
Цитата: От пользователя: ICQ2000a
1. Заключается договор обеспечения обязательств по заключении в будущем ДКП.
Этот договор
филькина грамота. И там еще может возрасти цена.
Цитата: От пользователя: ICQ2000a
2. Покупателем оплачивается 700 т.р. Причем, "2.2. Уплачиваемый в соответствии с настоящим договором Обеспечительный взнос не является частичной оплатой цены Квартиры. ... При заключении
Основного договора Обеспечительный взнос возвращается Покупателю в полном объеме".
Ну а это уже говорит о том, что вы платите за воздух. :-)
Сходите к юристу с этим договором.
Цена у них ниже, потому что нормальный человек с такой мутной схемой связываться не
будет. В случае дду гос-во хотя бы гарантировало получение жилья при недострое, а сейчас они изменили правила, застройщик не может использовать привлеченные средства.
особенно условие "шикарное"
2.3. В случае отказа Покупателя от заключения Основного договора денежные средства, уплаченные Покупателем в качестве Обеспечительного взноса, остаются у Продавца. В случае отказа Продавца от заключения Основного договора, Продавец возвращает Покупателю сумму
Обеспечительного взноса в двойном размере.
И пунктик потрясающий:
1.3. Продавцу принадлежит право требования от Застройщика передачи в собственность Квартиры на основании __________________________________________.
Как говорится не знаешь броду - не суйся в воду
:-D
И ? как это относится к конторе, которая продает на малышева ?
Цитата: От пользователя: Va$ka™
У Атома тоже не ДДУ, те же гарантии
Не
знаю, как сейчас атом продает, раньше он продавал квартиры по договору пая, который ничего не гарантировал. Чтобы осуществлять сделки по таким договорам, нужно быть уверенным в объекте строительства на 100%.
Это договор внесения задатка.Т.е гарантия,что ни кто не передумает заключать основной договор. Но тут надо узнать какими правами обладает агенство на продаваемую квартиру. Нужно подключать юриста.
Надо понимать какая именно организация продает, у атома их куча.
Могу сказать, что атом строит некачественно, обязательно будут недоделки, проблемы с окнами.
А кому вы эти претензии будете
предъявлять, если у вас к примеру окно лопнет ?
Плюс такая сделка ничего не гарантирует абсолютно,в том числе компенсацию за задержку сдачи объекта.
Если и связываться с такой сделкой, то нужно быть уверенным в объекте строительства на 100%.
Еще выяснился момент. У Атома в квартирах идут кухни Лорена и сан узел в итальянской плитке и немецкой сан. техникой. А у этих - нет. Отсюда и разница в 250 т.р. (если сравнивать на одинаковых двушках).
Атом еще раньше скидку 5% давал при наличке и ипотеке.
Так что сделка с М73 мало
того, что призрачна, так еще и не особо выгодна.
по такой схеме было куплено моим другом 3 квартиры (одна в "Дом у пруда" (Атом) и две "Александровский квартал" (СУ-6))
мной одна в Александровском квартале
сейчас на руках 2 договора по
северному сиянию
Цитата: От пользователя: ICQ2000a
Так что сделка с М73 мало того, что призрачна, так еще и не особо выгодна.
да да, призрачна и невыгодна ;-)
p.s. м73 со своим финансовым потенциалом любого застройщика порвет ;-) в т.ч. и атом
;-)
p.p.s. по мне дак наоборот, это гарантия достроя, если в инвесторах м73
У Атома в квартирах идут кухни Лорена и сан узел в итальянской плитке и немецкой сан. техникой. А у этих - нет. Отсюда и разница в 250 т.р. (если сравнивать на одинаковых двушках).
вы че на это ведетесь то... это все адские копейки в
цене той же двушки.
кухни лорена ага. они целиком потом продаются на авито за 25 штук да еще и с торгом.
плитка говорите итальянская? нуну.... :-)
250 штук, да? а переплаченные %% по ипотечному кредиту за 1,5 года (если у атома в ипотеку)? а недополученные за этот же период %% (если
свои и всю сумму атому)?
считать то умеете? хотя вот это все наполнение лореной и импортным горшком именно для тех, кому обертка важнее начинки.
Схема работает уже лет 7 на моей памяти. Ни одного кидка и все стройки закончены без больших просрочек. Личный пример и нескольких друзей.
Заводовский и Погребинский люди в
городе известные. И строительная часть их бизнеса построена уж никак ни на цели заработать на задатке в 700 - 900 тыс. от покупателя.
Единственное, что может напугать - это то что каждый свой новый объект они титульно продают от разных юридических лиц. То есть нет единой вывески "Малышева,
31", или вот сейчас "Гринвич" работающей давно на рынке. Ну это скажем так оптимизация расходов в нашей российской реальности...
Оценивать риски каждому самому, но по мне дак лучше потерять чуть меньше 1 млн., чем ждать годами помощи от государства по достройке твоей долевки (по
закону с ДДУ), при этом платить за это время ипотеку банку.
Еще выяснился момент. У Атома в квартирах идут кухни Лорена и сан узел в итальянской плитке и немецкой сан. техникой. А у этих - нет. Отсюда и разница в 250 т.р. (если сравнивать на одинаковых двушках).
Атом еще раньше скидку 5% давал при
наличке и ипотеке.
Так что сделка с М73 мало того, что призрачна, так еще и не особо выгодна.
Если вы берете за наличку без кредита, то в принципе вы потратите те же деньги, если будете покупать кухню лорена, хотя за 200 тыс. можно поискать кухню из дерева, а не из дсп.
Это сделка не то, что не выгодна, она лишает вас гарантий по обязательствам, вы все дефекты в квартире будете устранять за свой счет, а если еще будет задержка со сдачей, то вы так же деньги теряете.
Вы почитайте про атомовские дома, у нас атом даже покрасить забыл фундамент дома. Они на
всем экономят.
Цитата: От пользователя: slava_lava
Оценивать риски каждому самому, но по мне дак лучше потерять чуть меньше 1 млн., чем ждать годами помощи от государства по достройке твоей долевки (по закону с ДДУ), при этом платить за это время ипотеку
банку.
Странная у вас логика, по мне лучше так вообще не терять, а приумножать.
Это сделка не то, что не выгодна, она лишает вас гарантий по обязательствам, вы все дефекты в квартире будете устранять за свой счет, а если еще будет задержка со сдачей, то вы так же деньги теряете.
девушка, вот вы вроде красивым
правильным языком умные вещи говорите, но как мне кажется с логикой как то не так
давайте рассмотрим ситуацию
а) покупка за нал/ипотеку сейчас у атома
б) покупка у м73 с обеспечительным взносом
возьмем цены с сайта, например 1кк, 51,7 м2, цена атома - 4,3 млн, цена м73 4,05
млн, обеспечительный взнос у м73 0,5 млн, срок сдачи - через 1,5 года.
ну давайте на цифрах посчитайте невыгодность покупки у м73. я могу доказать обратное за 2 минуты. но мне интересен ход ваших мыслей.
p.s. атом (не считая изначально кривых апартов у Большого Урала) все
свои стройки всегда достраивал. м73 все свои объекты всегда достраивал.
Надеюсь, что подобные выкладки кому-нибудь пригодятся.
Цитата: От пользователя: -= VК =-
а) покупка за нал/ипотеку сейчас у атома
* в обоих вариантах Атом дает скидку (на сайте вроде как действующая
акция) 5% от 4300 = 215 т.р., стоимость кв будет 4085. Ее и примем при расчетах.
а.1) Наличка: У Атома 4085 т.р., платишь все сразу. Через 1.5 года квартира твоя, затраты/доходы к тому времени 0 руб. (ничего не платишь по ипотеке, но и нет % с депозита).
а.2.)
Ипотека 2 млн (для примера возьмем примерно половину стоимости кв = 2 млн).
2085 сразу, на 2000 1.5 года ипотека под 9% = ~ 320 т.р. (только за пользование кредитом, в реале чуть меньше с учетом уменьшения суммы основного долга) платишь за проценты. Итого: через 1.5 года есть кв в залоге,
баланс минут 320 т.р. за проценты, остался должен банку по основному долгу 2.0 млн. (мы отдельно не учитывает реальный остаток основного долга и сумму погашения основного долга, т.к. в сумме все равно 2 млн будет. Важна только переплата за проценты). Но для примера ниже я приведу, что из 2 млн. за
1.5 года по основному долгу погасил 150 т.р., остаток 1850.
б.1.) Наличка. У тебя 4,050, обеспечительный взнос 700 сразу. У тебя остается 3350 во временном распоряжении на 1.5. Депозит 6% на 1.5 года = 361 т.р. На момент покупки платишь по факту 700+3350, 361 т.р.
у тебя был доход (без рисков). По завершению: ты затратил 4050 - 361 т.р = 3689, твоя квартира, никому ничего не должен. б.2) У нас 2085 налички (как для случая с атомом в а.2). 700 вносим сразу, 1385 остается лежать на 1.5 года под 6% годовых = 149 т.р.. На момент сделки у нас на
руках: 700 + 1385+ 149 = 2234. Нам надо "дозалесть" в ипотеку на 4050 - 2234 = 1816. По итогу заплатил 2085, "твоя" кв, должен остался 1816.
Получается с полностью наличкой
Атом: платишь 4.085 (с учетом скидки).
М73: платишь 4050 - 361 т.р (% по вкладу на момент
строительства) = 3689
В М73 выгоднее на 396 т.р.
Вариант с ипотекой.
Атом: отдал сразу 2085, остался должен 1850, отдал 320 за % по ипотеке и 150 по основному долгу: 2085 + 320 + 150 = 2555 т.р, к ним 1850 должен, т.е. 4405 на момент
сдачи дома тебе обошлось.
М73: отдал сразу 2085 (часть как взнос, как под депозит), на момент сдачи дома должен банку 1816. Итого 2085 + 1816 = 3901.
В М73 выгоднее на504 т.р.
Здесь не учитываются мелочи, они единицы % погрешности дают. По
ипотеке в случае М73 ставка будет выше, т.к. это уже вторичка.
Если округлить - то М73 выгоднее на 400 т.р. с наличкой и на 500 т.р. с ипотекой (и чем больше размер ипотеки - тем выгоднее у М73).
И это с учетом, если Атом все же дает скидку 5%.
Но
на 400 и 500 т.р. нужно сделать корректировку, у Атома кухня Лорена и сан узел в итальянском кафеле и немецкой сан. техникой. Все видел сам в реальной квартире того ЖК. Прилично сделано.
Кухня конечно не 25 т.р. стоит, думаю 100-150 т.р. и сан узел 50-75 т.р. (по розничным ценам).
Примерно 200 т.р. Но тут возникает вопрос: кухню я бы такую не взял, и сан. узел сделал бы по-другому. И это очень правильно. Но в ЦЕЛОМ от 400 и 500 тыс при желании можно вычесть 150 т.р. на кухню и сан. узел. Еще в Атоме неплохие межкомнатные двери (даже не возникло желания менять), не понятно
какие М73 поставит.
Итого, выгода в м73 250-350 т.р. минимум, с учетом выбора кухни (или привоз своей) и ремонт сан узла под свой вкус.
Нужно понять риски с М73, что будет с "косяками", недомером (если при обмере БТИ площадь будет меньше той, за которую заплатил, а в
предварительном договоре цена же фиксируется). Что будет при несвоевременной сдаче (доп. расходы на аренду/сдачу кв. - доп. наш расход).
И как поведут через 1.5 года себя банки (похоже, что ставка увеличится на 1 и более %) и одобрит ли ипотеку для этого ЖК. Ну скорее одобрят. Так же
минимум сомнений, что не достроят.
, да, похоже на самом деле отказались от кухонь. Тогда еще бОльшая разница получается.
Помню, что звонил узнавать про 4-ую очередь в отдел продаж спросить, можно ли отказаться от кухни и сан узла, ответили "нет" - типа он
идет вместе.
Видимо кризис расставил по местам.
недомером (если при обмере БТИ площадь будет меньше той, за которую заплатил, а в предварительном договоре цена же фиксируется).
у м73 цена фиксируется за квадрат на момент подписания обеспечительного договора. после обмера БТИ идет
перерасчет согласно новой площади, как в меньшую так и в большую стороны и основной ДКП уже содержит скорректированную площадь и цену
Цитата: От пользователя: ICQ2000a
Что будет при несвоевременной сдаче (доп. расходы на аренду/сдачу кв. - доп. наш расход).
как правило м73 перезакладывается в своих договорах по срокам на 1-2 квартала. чтобы обезопасить себя. в свою очередь у них как у инвесторов конечно же заложены штрафняки для застройщика, что б тот строил все во время и булки не расслаблял )
Цитата: От пользователя: ICQ2000a
Такие вот мысли и расчеты.
ну вцелом все верно
но пока мы тут экономику выводили - м73 поднял цены от 250 до 500 тр :-D
у м73 цена фиксируется за квадрат на момент подписания обеспечительного договора. после обмера БТИ идет перерасчет согласно новой площади, как в меньшую так и в большую стороны и основной ДКП уже содержит скорректированную площадь и цену
Советую вам сходить к юристу, который вам на пальцах разжует риск подобных сделок.
Атом никогда не продает квартиру дешевле рыночных цен. Вы сравните цену за метр готового жилья и строящегося в этом районе, она не сильно будет отличаться.
При этом риски остаться без квартиры очень
велики.
а) покупка за нал/ипотеку сейчас у атома
б) покупка у м73 с обеспечительным взносом
возьмем цены с сайта, например 1кк, 51,7 м2, цена атома - 4,3 млн, цена м73 4,05 млн, обеспечительный взнос у м73 0,5 млн, срок сдачи - через 1,5
года.
ну давайте на цифрах посчитайте невыгодность покупки у м73. я могу доказать обратное за 2 минуты. но мне интересен ход ваших мыслей.
если будет задержка строительства, кто это компенсирует ?
если будут проблемы с окнами, с вентиляцией, с
проводкой, кто все это будет устранять и за чей счет ?
а если дом не построят, кто бабки будет возвращать ?
если вы думаете, что выгода может заключаться в самой цене, то вы сильно ошибаетесь. любые риски тоже должны компенсироваться.
Лично для меня покупка по подобному
договору крайне невыгодна, т.к. имею опыт покупки квартиры у атома и знаю не по наслышке о их качестве строительства.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
