Доброго времени суток, пожалуйста прокомментируйте эффективность вложения в жилую недвижимость, коплю на однокомнатную квартиру. именно как на инструмент получения дохода и сохранения средств (именно как актив, жить есть где).
пока рассматриваю квартира vs Депозит.
. примерно по цифрам
на данный момент у нас в Екатеринбурге это будет 2.400.000 покупка однокомнатной квартиры (вторичка), месячная аренда 14,000 + ку = окупаемость почти 15 лет (7% годовых без учета роста стоимости самого объекта недвижимости)
минусы:
- затраты по времени найти жильцов. всякие там встречи
переговоры и тд. и тп.
- риски (не заплатили, сломали что-нибудь, затопили и тд и тп, покрывается страховкой)
-периодические затраты ремонт/мебель/техника + простои. думаю это 2 месяца в год будет съедаться прибыль именно из за этого пункта, в итоге реальная окупаемость будет выше.
-не продать 5 лет, иначе придется платить НДФЛ 13%
плюсы:
+в отличии от Кэша (налички) стоимость квартиры растет вместе с уровнем инфляции по крайне мере последние лет 10-15, тоесть инфляция не съедает стоимость квартиры (если взять по сравнению с обычным банковским
депозитом. на данный момент 9,5%), считаю, что уровень инфляции выше заявленного ЦБ.
+всегда можно продать-заложить-в залог кредита например (если такая необходимость будет)
+пригодится для следующего поколения (например для детей), что бы ипотеку им не тянуть.. родителей поближе
перевести к себе, рано или поздно старость наступит у них.
+ну и собственно сам небольшой пассивный доход пусть будет 14.000р, в месяц.
+получаем налоговый вычет в виде того же НДФЛ 13% или 260.000 руб по факту ( хотя у меня есть объект недвижимости другой для возмещения)
ну и ключевое: вы планируете в идеале получать 7%, и тут же сами говорите что в банках дают 9,5%. По-моему вывод очевиден
в банках тело вклада уменьшается за счет инфляции. то есть рост вклада банковского с процентами дай бог инфляцию
бы покрыл...
а недвига как правило и окрывает инфляцию за счет роста самой квартиры и плюс доход от сдачи (пусть будет формальные 7%)
ну и да последние два года снижается. думаю это еще на год-три потом опять рости начнет. самое выгодное время для покупки когда цена не самая
высокая. :-)
УВАЖАЕМЫЕ дамы и господа. вообще любые мнения интересны. не обязательно жилая недвижимость (это я просто пока нацелился). Интересует вообще есть ли смысл еще в недвигу вкладываться или поезд ушел.
например покупка коммерческой недвижимости vs драг металлы или
облигации. и тд и тп. вот о что бы хотелось обсудить. :-)
спасибо. периодически постараюсь заходить.
Вот именно сейчас отмечается 10 лет как цены на квартиры не растут (с конца 2006 года), а каком росте в размере инфляции вы говорите ?
И самое главное - учтите, что сейчас политика положительных (выше инфляции на 2-3 %) процентных ставок, что полностью убивает всю экономику
инвестирования в квартиры ради прибыли - %% по вкладам выше инфляции (и значит выше роста ВВП).
По некоторым объектам пик цен был достигнут в 1 кв. 2007 года - тогда еще можно было что-то слить по хорошим ценам, а с лета 2007 года - всё, цирк уехал, клоуны разбежались и все это продолжается уже почти 10 лет...
Доллар может по 60 р лучше взять? Сейчас как раз то время. В 2017 резервный фонд закончится,уже заявлено, в расход пойдет фнб, т.е. нужна будет девальвация,иначе бюджет не срастется. Ну и по депозиту: ликвиднее денег нет ничего, а на горизонт 5 лет сегодня никто ничего не прогнозирует.
Нефть может вырасти до 70-80 долл., поэтому доллар может упасть до 50-55 руб. запросто. Тоеж пока не вариант. Остаются только рублевые вклады - и чем дольше будут положительные ставки, тем лучше.
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
в банках тело вклада уменьшается за счет инфляции. то есть рост вклада банковского с процентами дай бог инфляцию бы покрыл...
если вовремя фиксировать вклады, то можно получить % значительно выше средних значений по вкладам. У
некоторых людей еще действуют вклады под 17% годовых.
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
а недвига как правило и окрывает инфляцию за счет роста самой квартиры и плюс доход от сдачи (пусть будет формальные 7%)
вы вообще слушаете что вам говорят?
недвига не растет, а падает, на вкладе 2 млн., как были так и остаются + 398 тыс. процентов . А купленная квартира 2 года назад за 2 млн, сегодня в лучшем случае будет оценена в 1700-1800 + 250 от аренды.
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
ну и да последние два года
снижается. думаю это еще на год-три потом опять рости начнет. самое выгодное время для покупки когда цена не самая высокая.
сам говорит что недвижимость будет снижаться 1-3 года, но почему самое выгодно время для покупки именно сейчас! :-D крутая логика 8(
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
2.400.000 покупка однокомнатной квартиры (вторичка), месячная аренда 14,000 + ку
вот этот расчет как по мне не правильный.
сам сдавал квартиру разные как собственник.
конкретно сейчас не купить объект готовый для сдачи в
виде квартиры бу потратив 2.4 млн и сдавать его за 17 все включено. Нормальные люди найдут вариант поинтереснее, азиаты только будут звонить и на стадии телефонного звонка говорить мы согласны, мол на просмотре и заедем.
если вдруг ошибаюсь то приведите ссылку какую квартиру купить за
2.4 чтоб сдавать за 17.
как по мне, дабы сохранить деньги и получать в дальнейшем пассивный доход, как вариант, рассматривал для себя покупку студий на стадии строительства у адекватного застройщика.
Для примера
ЛСР в рассветном со стоимостью квартир 1.6 млн, сдача в 2018
году.
Квартиры достояться без геморроя скорее всего, потом можно продать скорее всего дороже и точно деньги сохраните, можно будет сдавать и вот тогда сдавать адекватам за 10 плюс комуналка 2.5, 2 квартиры итого доход чистый будет 20.
Да сейчас не будет дохода, но так я понимаю сейчас
особо и не требуется, да затраченная сумма будет больше чем 2.4 на 2 квартиры, но это реальные 20, а не в гипотезе 14 вложив 2.4 млн.
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
нтересует вообще есть ли смысл еще в недвигу вкладываться или поезд ушел
ушел, если брать за живые деньги по рыночной цене и отбивать арендой. депозит доходней, и суеты околоарендной нет совсем.
не ушел, если повезет
выхватить вариант ниже рынка, или рассматривать недвижимость в первую очередь как средство сохранения, а не инструмент получения инвестиционного дохода.
зы тут еще налоговая составляющая на вторую недвигу как пассив вроде озвучена не была. а она растет, и будет расти и дальше.
а если пару лет подождать, пока еще недвижимость просядет, пока подкопить и деньги на депозите поморозить, проценты капают, накопления идут и потом купить для сохранения\получения дохода, недвижимость дешевет, но не будет же она вечно дешеветь, или все таки лопнет пузырь дорогого квадратного метра,
:-) поделитесь плиз мнениями
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
плюсы:
Если видите плюсы, берите конечно и сдавайте. Ищите чистую продажу, за доплату в 50т.р. Вам поди и мебель оставят. Ну и торг ща говорят в тренде. :-)
Сдавать нужно с депозитом в размере месячной оплаты, это
дисциплинирует нанимателей и сразу отсекает неимущих, с которыми очень скоро начнутся проблемы по оплате.
Ну а через N лет поглядим, что было выгоднее. :-D
Цитата: От пользователя: джери и джери
приведите ссылку какую
квартиру купить за 2.4 чтоб
сдавать за 17.
Да много там вариантов рядом с центром, еще и останется тыщ 200-400. Это я еще в поиске год постройки ограничил 1975.
Думаю Вы теоретик, приведенные варианты квартир и реальные сдачи в аренду на длительный срок гражданам РФ за 17
т.р. в/в в наем не представляются возможным на практике
Не рассматривали покупку квартиры в другом городе? Например, в Питере можно купить студию за эти деньги и сдавать примерно за 18-22 тысячи рублей. Там аренда более востребована. Это также отражается и на комиссии риэлторов, они берут 100% и ещё зачастую залог и все равно сдают объекты. Знакомая там
5 лет на этом прекрасно зарабатывала. Просто передать квартиру риэлтору на управление, пусть сдает и зарабатывает себе и вам. Даже делать ничего не нужно, деньги сами будут приходить. Главное толкового специалиста найти из крупной компании, где на рекламу денег не жалеют, тогда простоев не будет.
Питер точно не вариант, такая же провинция, предложение квартир там не меньше, чем здесь. Сочи - да, возможно, там нет падения цен и спрос пока высокий.
А в целом - забудьте про недвижимость как спекуляцию, те времена прошли навсегда, кол-во новых метров уже превысило старый фонд (и это
при нерастущем населении). Цены в относительном выражении (к общей инфляции) будут только падать, поэтому с 2007 года - деньги в цене, а не квартиры !
Знаю пример людей, у которых денег было сильно много, они разные активы скупали. И квартиру под сдачу, и золото, и депозиты в нескольких банках, но чтобы еще под страховку АСВ попадали, и участки в КП.
Причем КП они выбирали с таким расчетом, что сейчас он в нулевой стадии готовности,
но застройщик надежный, и когда протянут все коммуникации, то и цена возрастет. Может, даже в Дарвине участок взяли, когда еще электричества не было, его как раз сейчас только сдать готовятся.
Но ликвидность всех этих вариантов неоднозначна. Как залог банку - да. А продать в нынешних
условиях - золото намного проще продавать. Хотя вроде и недвига начала шевелиться. Но КП все равно тормознулись сильнее, это не единственное жилье обычно
это очень дипломатичное определение. а в качестве залога банк землю в кп может и совсем не взять. в лучшем случае - оценит стоимость залога в 50% от номинала. так себе актив земля в кп imho.
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
ну и да последние два года снижается. думаю это еще на год-три потом опять рости начнет.
Через 1-3 года депозит Ваш капитал приумножит, прикупите квартирешку поинтереснее, а дальше
Цитата: От пользователя: Друг глубоководных Водолазов
плюсы:
+в отличии от Кэша (налички) стоимость квартиры растет вместе с уровнем инфляции по крайне мере последние лет 10-15, тоесть инфляция не съедает стоимость квартиры (если взять по сравнению с обычным банковским депозитом. на данный момент 9,5%), считаю, что уровень инфляции выше
заявленного ЦБ.
+всегда можно продать-заложить-в залог кредита например (если такая необходимость будет)
+пригодится для следующего поколения (например для детей), что бы ипотеку им не тянуть.. родителей поближе перевести к себе, рано или поздно старость наступит у них.
+ну и
собственно сам небольшой пассивный доход пусть будет 14.000р, в месяц.
+получаем налоговый вычет в виде того же НДФЛ 13% или 260.000 руб по факту ( хотя у меня есть объект недвижимости другой для возмещения)
В минусах - НДФЛ на доход от сдачи, налог на квартиру (который растет и может быть увеличен для неединственного жилья), страховка имущества (аналог страховки вкладов). Это немаленькие расходы...
Сейчас да, лучше депозит. Но вот в Москве спрос при низком долларе на новострой на 25% увеличился... Что будет завтра? Можно кв. то и не успеть прикупить ;-)
Цитата: От пользователя: GreyRabbit
Знаю пример людей, у которых денег было сильно много, они разные активы скупали. И
квартиру под сдачу, и золото, и депозиты в нескольких банка
За последние 15 лет, все эти активы росли примерно одинаково (злолто опережало)... Скорее всего в ближайшие 15 лет так и будет.
Вот только не знаю никого, кто бы обогатился одними вкладами за прошедшие 15 лет :-D
Вот только не знаю никого, кто бы обогатился одними вкладами за прошедшие 15 лет
потому что деньги любят тишину .
У кого есть излишки для сохранения ( от 2 до 500 млн. р.), хранят именно в кв. золоте и
депозитах. Ну и там кв. и дома за бугром . Ком. недвига, - риски все больше везде. Меньше 2 млн. практический только вклады.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
