Приветствую!
Нашли квартиру, договорились с продавцом о цене. Но квартира в залоге у банка(Сбербанк), долг около 1,5 млн. р.
Продавец предлагает следующую схему: 1) Подписываем предварительный договор и передаем сумму, необходимую для погашения долга по ипотеке. Банк снимает обременение
с квартиры. 2) Составляем стандартный договор купли-продажи на квартиру без обременения.
Меня эта схема не устраивает, т.к. продавец после снятия обременения может отказаться от дальнейшей сделки и доказывать свою правоту в суде можно годами, а без денег остаться сразу же.
Существует ли
способ покупки "ипотечной" квартиры, безопасный и для покупателя, и для продавца? Ячейки, депозит нотариуса, аккредитив? И какие документы необходимы при этом?
1) Попробуйте "перевести" ипотеку на себя, спросите о такой возможности в Сбере, расплатитесь потом с банком.
2) Если не (1), то деньги не давайте в руки продавцу, расчет в кассу сбера по заявлению продавца о полном погашении займа, а с продавца в тот же момент - расписка и основной ДКП, все
справки из сбера сразу забирайте, это поможет поверить, что долг действительно погашен. Окончательный расчет - через аккредитив (хоть это дорого и долго).
3) Если доверия совсем нет - поищите другой вариант. Базовое доверие, может быть, несколько усиливают нотариус или серьезные агентства с
обеих сторон?
4)
Цитата: От пользователя: KartoFfeLb
пусть берёт кредит в быстроденьгах, гасит ипотеку, вы покупаете
ещё некоторые агентства предоставляют такую услугу за счет своих средств по сравнимым ставкам.
Попробуйте "перевести" ипотеку на себя, спросите о такой возможности в Сбере, расплатитесь потом с банком.
О такой возможности спрошу, но даже если она существует непонятно как происходят расчеты в таком случае.
Цитата: От пользователя: ПетрСергеевич
Если не (1), то деньги не давайте в руки продавцу, расчет в кассу сбера по заявлению продавца о полном погашении займа, а с продавца в тот же момент - расписка и основной ДКП, все
справки из сбера сразу забирайте, это поможет поверить, что
долг действительно погашен. Окончательный расчет - через аккредитив (хоть это дорого и долго).
Вот этот момент и смущает. Деньги банку передал, обременение же не сразу снимается. Поэтому ДКП на еще обремененную квартиру писать смысла нет. А пока снимается обременение продавец может
либо вообще отказаться от продажи, либо повысить цену.
Цитата: От пользователя: ПетрСергеевич
Базовое доверие, может быть, несколько усиливают нотариус или серьезные агентства с
обеих сторон?
Доверия в таких вопросах нет. Со стороны продавца риэлтор-одиночка. С
моей стороны нет риэлтора, да и что он может гарантировать.
Тут вопрос в том, что для возникновения проблемы дня очень много и часа много, минуты вполне достаточно.
Так они на любой сделке возникнуть могут, рассчитались, подписали ДКП и не дошли до МФЦ вот и проблема, тут уж зависит от
покупателя как он построит сделку и все взаимоотношения с банком, в банке все максимум за час делается в день сделки.
По предварительному договору купли-продажи продавец получит 20% от цены квартиры, потом, уже после регистрации, он должен получить от банка 80%, а получит на 1,5 млн меньше и справку о погашении
задолженности, подробности расскажут в банке, если они это делают, лучше обращаться в какой-нибудь центральный или специализированный по ипотеке офис, в мелких отделениях можно встретить неграмотность и быстрый отказ.
Цитата: От пользователя: Sеnsаy
Деньги банку
передал
А не прогулял в ресторане от счастья. И подписал ДКП, расписку о полном расчете и отсутствии претензий - в момент пересчета Ваших денег кассиром банка под видеокамерой.
Ещё, например, передал действующую доверенность на продажу объекта на имя брата покупателя (на
случай резкого обострения медвежьей болезни, чисто для подстраховки) при отсутствии в росреестре заявления об исключительно личном участии в сделке...
Но если нет элементарного доверия - откажитесь от сделки
Вы в любом случае рискуете в этой схеме.
Продавец закрыл ипотеку вашими деньгами, вы заказали закладную в Банке, она почти месяц будет идти, вы сидите и ждете.
Если у вас наличка, можно в МФЦ будет сдать закладную на
снятие обременения и одновременно договор купли-продажи квартиры. Если у вас Ипотека, Сбербанк вам не даст так сделать, сначала вы снимаете обременение, и только потом Банк выпускает вас на сделку. В течение этого времени может произойти что угодно и защитить себя в этой схеме почти не возможно.
Узнаёте точную сумму погашения на дату предполагаемой сделки.
Уведомляете банк, что придёте погашать, что бы они подготовили заранее документы.
Приходите в банк. Подписываете полноценный ДКП, пишутся расписки.
Вносите "ипотечную сумму", банк даёт пакет документов для снятия
обременения и все документы подтверждающие закрытие ипотеки.
Идёте в мфц/фрс и подаёте два пакета документов - на снятие обременения и на переход права собственности.
Ждёте.
Остальную сумму отдаёте после перехода права собственности.
У меня знакомый покупал
недавно такую квартиру, но там ситуация огонь была - квартира мало того, что в кривом ОТП банке, дак ещё и валютная ипотека и сумма долга была ровна сумму сделки. Дак там и банк ещё косячнул с документами и им выкатили приостановку, ибо манагеры чет-то там не то дали из документов. Но всё хорошо
прошло
А еще можно, например, взять в АН недвижимости юридическое сопровождение сделки и финансовую гарантию на 4 миллиона по косякам на сделке...
А вообще обычная схема, по другому обычно не получается, если сами не в ипотеку берете, тогда там кредит переоформляется в банке прямо (тонкости знают
ипотечники).
Риски есть всегда.
Нет. Просто так никто не выплатит. Просто для того, чтобы не платить сделку чисто проведет и документы лишний раз проверит и подстрахуется. Все просто как три рубля! Это я не про данную сделку.
без доверия не обойтись.
но мы продавали такую ипотечную квартиру - да еще и цепочка и покупателя была - т.е. наша квартира была из одной приобретаемой взамен продаваемой более дорогой.
сумма долга банку составляла порядка 75% от стоимости продажи квартиры.
разбили на 2 ячейки
- сумма долга банку и остаток. была ипотека "в силу закона" (без всяких новых ипотечных кредитов/договоров и андеррайтингов) на покупателя, т.к. окончательный расчет только после сделки был. после сделки покупатель обременение должен был снять - не проверяли.
все довольны в итоге.
надо схему с банком, в котором кредит у продавца, обсуждать. и не бояться банк.ячеек.
но общая схема зависит от банка
Вносите "ипотечную сумму", банк даёт пакет документов для снятия
обременения и все документы подтверждающие закрытие ипотеки.
Идёте в мфц/фрс и подаёте два пакета документов - на снятие обременения и на переход права
собственности.
Т-ко не забываем, что ипотека (ЕСЛИ НЕТ ЗАКЛАДНОЙ) снимается двумя сторонами, т.е. залогодателем и залогодержателем (банком), а представитель банка не факт что сразу метнется в МФЦ
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
