Пусть:
Ц(Екб) - средняя цена в Екатеринбурге квартиры определенного типа (в евро).
Ц(Гер) - цена аналогичной в Германии (по размещению; город, район города, жилищные условия).
Тогда: Ц(Гер)/Ц(Екб)*100% - 100% = Абсолютный резерв роста (АРР) в %.
Зная, что при нынешних
экономических условиях рост сегмента доходов, расходуемых на приобретение недвижимости, составляет около 20%, получаем, что ориентировочный период роста составит в годах: АРР/20.
Если цифра получится больше 3 лет, то лучше:
- сделать поправку на "сложные проценты" роста;
- взять в
расчет Ц(Гер), увеличенную на 1-3% тамошнего ежегодного роста.
- считать итерационно по годам, учитывая изменение (скорее всего уменьшение) темпов роста соответствующих доходов, ожидаемое изменение темпов инфляции, ожидаемое изменение валютных курсов.
P.S. Сам я не имею к рынку
недвижимости никакого отношения. Просто умозрительная прикидка. :-)
Аналогичный расчет можно сделать и по США. Учитывая, что привлекательность (при прочих равных условиях) квартиры в Европе (грубо 50% потенциальных инвесторов) выше, чем в США (25%), можно сделать общую соответствующую
"средневзвешенную" оценку периода ожидаемого роста...
Цитата: От пользователя: Dim_ Интересно, почему цена в Екб должна расти до цены в Германии?
Можно расчитать до какого-нибудь Гондураса
А кто говорит про то, что "должна"? Это же просто схема... Если вам надо точнее, то придется провести маркетинговое исследование,
чтобы узнать разбивку намерений потенциальных инвесторов по странам... И учесть эти результаты в средневзвешенной оценке. Гондурас там вряд ли займет больше 0,1%... :-)
А к тому, что в основе расчета - простая мысль. Выше цен на аналогичное жильё за рубежом местное жильё не может стоить (с оговорками), иначе просто будет выгодней покупать за рубежом (рынок выравнивает цены там, где нет их
государственного регулирования). Германия - же просто для примера другой страны с вероятными инвестициями в недвижимость. А насчёт оговорок - понятно же, что здесь факторов до кучи; и "уровень оседлости населения", и влияние прочих рынков ("переливы капитала"), и степень падения цен на
соответствующую недвижимость в других странах во время экономического кризиса и так далее... Но в качестве основы (с учетом последующих уточнений при необходимости достижения определенных целей) оценки периода роста ИМХО такой расчет может послужить с достаточно приемлемой степенью точности.
Цитата: От пользователя: Геракл777 слишком скачут цены от страны к стране
А кто требует, чтобы в расчет брать только какую-то ОДНУ страну? Если хотите большей точности, используйте средневзвешенную среднюю по вышеописанной схеме.
Выше мировых цен на аналогичное жильё за рубежом местное жильё не может стоить
Формулировка "мировая цена на жилье" - это полный бред.
Вот пример:
Цитата: От пользователя: Геракл777
на форуме уже привели
пример Праги - сопоставимая 3-комнатная стоит там $15к
Недвижимость - это вам не нефть и не золото. На них может быть мировая цена, которая определяется на биржах. А недвижимость - цена а одном городе на два одинаковых объекта, расположенных на расстоянии 1 км друг от друга может
отличатся в разы.
Так что прекратите бредить :-)
недавно на форуме уже привели пример Праги - сопоставимая 3-комнатная стоит там $15к,
Информация из форума, поэтому, весьма поверхностная. Вполне допускаю, что какая-то квартира на окраине Праги стОит 15 т.д.,, но средние цены в Праге
на сегодня такие же, как в Екатеринбурге. Сомневающимся могу показать пражскую газету недельной давности.
Важен не период роста - а точки перехода цен на новые уровни (неважно - вниз или вверх), как в 97-98 гг, 99-2000 г.., 2003 г и т.п. Именно они решают всё. А между этими точками и рост и падение - относительны.
А те, кто в принципе идею усвоил, может, и сумеют извлечь из этого пользу...
Нет здесь никакой идеи. Как можно сравнивать настолько разные рынки? Еще куда ни шло сравнивать Екб и Челябинск или Екб и Мск. И даже здесь разница большая
будет и поведение рынков очень разное, но общие тенденции хоть как-то могут пересекатся, поскольку законы одни, мозги у людей устроены практически одинаково. А РФ и Германия - вообще все разное, от условий ипотечных программ, законодательства, уровня строительства, средних доходов и до менталитета
наконец.
Если я чего-то в ваших продвинутых мыслях не уловил, объясните.
Dim_, Netman.
Я просто кинул мысль... Если она пустая, то есть её ценность равна нулю, значит и быть ей мертворожденной. Разносите её в пух и прах. Если же при этом останется какой-то "сухой остаток", то значит, смысл был и есть...
А мне лениво, если честно, обсуждать и прояснять. У кого
есть материальная заинтересованность в теме, тот пусть и развивает, делает поправки и уточнения на "условия ипотечных программ, законодательство, уровни строительства, средние доходы, менталитет" и прочее. :-)
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
