 |
Снижение рынка и Ипотечники
|
|
Снижение рынка и Ипотечники
|
#138925
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 11:30
Интересно, при каком снижении рынка банки начнут требовать дополнительного обеспечения от ипотечников "последней волны" ?
При первоначальном взносе 10%, снижение стоимости данного жилья более чем на эти-же 10%, потребует пропорционального увеличения обеспечения. А цепь банкротств будет только
увеличивать вторую производную процесса.
Интересно может это всё выглядеть. Со стороны, естественно.
Ни у кого нет под рукой какой-нибудь статистики по подобной ситуации в какой-нибудь "энергетической империи" ? |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138931
|
наверх
|
Автор: Netman 
Дата: 1 марта 2007 11:40
Банкам самим не выгодно делать такие маржин-колы, хотя действительно, кто брал осенью на пике уже в пролете (если сейчас оценивать объект с учетом продажи). Но ситуация пока спокойная, все уверены, что авось пронесет. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138950
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга)  (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 12:21
то slenk
если эти банкротства начнуться, то правительство Р-ии подымут на вилы...
в США правительство не дает "рухнуть" ипотечной системе... |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138951
|
наверх
|
Автор: дфе 
Дата: 1 марта 2007 12:24
Цитата:
От пользователя: Havok
если эти банкротства начнуться, то правительство Р-ии подымут на вилы...
в США правительство не дает "рухнуть" ипотечной системе...
|
чо? снова 17-й...снова ленин на бронивеке? |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138952
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 12:27
Цитата:
От пользователя: Havok
если эти банкротства начнуться, то правительство Р-ии подымут на вилы..
|
У нас даже гаишников на вилы никто не поднимает, а тут - целое правительство :-)
Цитата:
От пользователя: Havok
в США правительство
не дает "рухнуть" ипотечной системе...
|
Не читайте советских газет... |
|
3/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138954
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 12:34
то slenk
пошлю вас в УГТУ-УПИ, там есть специалисты/эксперты в области недвижимости и ипотеки, и чтоб мне их не цитировать, спросите всё у них...
а телевизор я не смотрю и газет я не выписываю :-)
с первым днем весны! |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138956
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 12:38
Цитата:
От пользователя: Havok
пошлю вас в УГТУ-УПИ, там есть специалисты/эксперты в области недвижимости и ипотеки
|
Если выше вы цитировали их аргументы, то такие "специалисты/эксперты" от политэкономии мне неинтересны, спасибо. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138959
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 12:44
то slenk
про вилы - метафора и ИМХО
про США - знания из УГТУ.... |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138963
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 12:51
Цитата:
От пользователя: Havok
про США - знания из УГТУ....
|
Ну тогда поделитесь вашими знаниями пожалуйста, как именно
"в США правительство не дает "рухнуть" ипотечной системе..."
Типа, кто не может заплатить по закладной, им правительство деньги
мешками раздаёт из кузова грузовика ? |
|
1/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138964
|
наверх
|
Автор: Quark°
Дата: 1 марта 2007 12:51
Цитата:
От пользователя: slenk
Интересно, при каком снижении рынка банки начнут требовать дополнительного обеспечения
|
Хоть и не являюсь специалистом отдела оценки рисков, но как программер по кредитам могу сказать следующее.
"Наиболее вероятно что
ни при каком")
Для всего есть инструкция 254-П
1. Залог в виде недвижимости это видимо высшее качество обеспечения по ссуде. Поэтому основное от чего "страдают" банки это необходимость хранить(заморозить) на определенных счетах деньги. Скажем в размере 0.06% от размера
кредита.
В случае ухуджения обеспечения придется "заморозить" больше денег, скажем 2-6%
2. Но банки они же не дураки -ссуды по кредитам объединяются в портфели. Причем этот процент резервирования тогда относиться ужен е к конкретной ссуде а ко всему портфелю. А в этот портфель банк
может включать как ссуды на 90% от стоимость недвижимости так и ссуды на 10% от стоимости и даже путем финта ушами - просроченные ссуды.
То есть от понижения стоимости денег на резервирование больше отчислять не надо будет.
Единственно что если клиенты все попадуться нечестные
и начнут отказываться от выплаты по кредитам тогда придется хуже, и тут все зависит от законодательной базы - насколько банки с помощью коллекторов будут с них деньги вытрясать. Но все думаю большинство заемщиков будут платить, ибо это в любом случае повлияем на их кредитную историю
Кстати подобная ситуация насколько помню была в Европе в 90-х. Но вроде банковского кризиса она там не вызвала, хотя там реально люди были должны больше чем стоило их жилье
[Сообщение изменено пользователем 01.03.2007 13:00] |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138966
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 13:02
то Quark
как программисту вам скажу по секрету. банк в ипотечной схеме участвует только как "кассовый аппарат" - принимает платежи.
банк формирует "залоговые пулы" и перепродает "одним ребятам" эти "пулы", эти ребята из "пулов" делают "облигации" и продают их инвесторам (что кстати
проскакивало в новостях на сайтах).
то slenk
утрированно - существуют фонды помощи с названиями "Jony may", "Mary may" (точно не помню) но слово may - понимаеться как "помошница/помошник". в "трудные" для заемшика времена они помогают на безвозмездной основе делать выплаты. пока
ситуация не улучшиться (то что вспомнилось на вскидку, из двух недельных лекций)....
хотите быть "копенгагеном" в теме - только в УГТУ
[Сообщение изменено пользователем 01.03.2007 13:16] |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138970
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 13:10
2 Quark
То, что банки диверсифицируют портфели, это ясно. Но какова структура этих портфелей ? Какое соотношение 10%-ных и 90%-ных займов в нём ? Какова структура по районам ? Вот, например, как считает Netman на Химмаше и прочих окраинах цена значительно завышена. Соответственно портфели с
преимущественным расположением обеспечения в этих районах - наиболее рискованные.
Ещё могу добавить сюда риск снижения цены по конкретным группам недвижимости. Как сформированы портфели - вот в чём вопрос.
Отделы оценки рисков до сих пор были мало востребованы, так как рынок пёр в
гору. А сейчас, при волатильности, они начнут чесать репу. Банки-то они не лохи, и решения там должны быть - чистая математика. Как у профессиональных трейдеров : если риск в какой-то момент превышает заранее установленную величину - позиция закрывается. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138976
|
наверх
|
Автор: Netman
Дата: 1 марта 2007 13:19
Цитата:
От пользователя: Havok
банк формирует "залоговые пулы" и перепродает "одним ребятам" эти "пулы", эти ребята из "пулов" делают "облигации" и продают их инвесторам (что кстати проскакивало в новостях на сайтах).
|
К местным банкам это не относится. |
|
2/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138977
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 13:20
Цитата:
От пользователя: Havok
банк формирует "залоговые пулы" и перепродает "одним ребятам" эти "пулы", эти ребята из "пулов" делают "облигации" и продают их инвесторам
|
Всё так и есть, но я не вижу в этой схеме сценарий, когда правительство приходит к инвесторам и
говорит : "эй, парни, те пацаны вам ничего не должны. У них, типа, денег нет пока."
Цитата:
От пользователя: Havok
утрированно - существуют фонды помощи с названиями "Jony may", "Mary may"
|
А деньги в этих фондах из воздуха берутся ? Что-то я себе
слабо представляю, кто будет в России закачивать бабки в подобные фонды. Тем более, что это всё-равно ничем хорошим не кончится. Менталитет у нас не тот пока. Банкротство физика - нормальное явление в штатах. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138980
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 13:25
то slenk
в эти фонды деньги "скидывают" организации, которые получают после этого льготы по налогам... и все счастливы.... не имею возможности ВСЁ вам рассказать. еще раз повтрою "хотите быть в теме" - получайте знания |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138983
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 13:31
то Netman
вы принимали участие в создании ипотечной системы в России??? |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138986
|
наверх
|
Автор: Quark°
Дата: 1 марта 2007 13:42
Цитата:
От пользователя: slenk
Но какова структура этих портфелей ? Какое соотношение 10%-ных и 90%-ных займов в нём ? Какова структура по районам ?
|
У нас ипотечных нету но могу сказать по другим, что
критерии определяет сам банк и скорее всего они - их
количество могут соответсвовать количеству кредитных программ банка +- некоторые ограничения по суммам.
Например Есть у Банка программа "Ипотека Молодым 2"
значит вполне могут быть два портфеля "Ипотека молодым х" от 1 млн до 5 млн на срок от 1 до 15 лет
и "Ипотека молодым у" от 1
до 10 млн на срок от 15 до 30 лет.
А соотнешение займов определяет как раз группа рисков., хочет туда, хочет сюда, главное чтобы денег меньше "заморозилось".
И по районам никто не делит, банк он ведь действует четко по инструкциям. Раз нет в 254 П деления на Химмаш и Эльмаш значит и
нечего выдумывать |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138988
|
наверх
|
Автор: Quark°
Дата: 1 марта 2007 13:45
Цитата:
От пользователя: Havok
банк в ипотечной схеме участвует только как "кассовый аппарат"
|
Разные есть банки
И кстати применительно к теме- тем более не будут требовать доп обеспечения
[Сообщение изменено пользователем 01.03.2007 13:51] |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138992
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 13:48
то Quark
банк оценивает платеже способность заемшика, а буть то квартира в "Тихвинъ-е" или на химмаше - значения не имеет |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#138997
|
наверх
|
Автор: Quark°
Дата: 1 марта 2007 13:55
Цитата:
От пользователя: Havok
платеже способность заемшика
|
Это понятно,
но мы говорим о качестве обеспечения.
И если допустим человек сегодня купил квартиру за 1млн в тихвине и банк на внебаланс внес ее в залог,
а завтра по новым оценкам сумма
квартиры учавствующая в расчете обеспеченности будет 500 тыщ,
но и кредит будет уже недостаточно обеспеченным.
И вот тут уже возникает дилемма либо тормошить клиента для увеличения залога -вообще такая практика постоянна(по крайней мере для юриков) либо "мухлевать" с портфелями - что
конечно проще. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#139012
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 14:10
то Quark
в новостя недвижимост на Lenta.ru в разделах недвижимость или финансы (не помню точно) проскакивала новость о создании ипотечных облигаций для продажи инвесторам... покопайтесь найдёте. это говорит о том, что за основу взята "чья то система"...
резкий обвал (ох какая тема
неприятная) если и случиться, то только на "короткое время" (ИМХО - для всех и пожалуйста не критикуйте), за это время, те кто "ожидают" подхватят "обвал" и купят "объекты" и снова сработает "ипотечная подушка".... это в том варианте, если недвижимость рассматриваем как объект инвестирования.
если для жизни - то тут другая ситуация. если цена объекта падает и "системно" падают даходы заемщика - тогда "обвал", но если доходы не упадут, и заемщик честный и не гониться "чисто за выгодой" то он погасит кредит исходя из того, что ему эта квартира нравиться, и переезжать он не хочет.... |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#139017
|
наверх
|
Автор: Havok (Инквизитор III ранга) (О пользователе)
Дата: 1 марта 2007 14:17
то Quark
попробуйте заложить свою недвижимость в банке - увидите, как банки оценивают "текущую" стоимость, но не забывайте, что банк работает ради прибыли, а не для галочек в программе "доступное жильё"... всё станет прозрачно и понятно. :-) |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#139021
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 14:25
Цитата:
От пользователя: Havok
в эти фонды деньги "скидывают" организации, которые получают после этого льготы по налогам... и все счастливы....
|
Ога, в Штатах-то в кризисные времена ставка в почти ноль уходила, а у нас щас за 10%. Это какая скидка по налогам
должна быть, чтобы компании деньги без интереса выдавали ? А кто дыры эти налоговые в бюджете закрывать будет ?
Вы мне вузовские учебники-то не цитируйте, не нужно. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#139025
|
наверх
|
Автор: slenk
Дата: 1 марта 2007 14:38
Цитата:
От пользователя: Havok
резкий обвал
|
Про обвал речи нет.
Меня интересовали прогнозы действий банков при увеличении рисков.
Для этого даже ценам не обязательно падать. Придёт крупный застройщик, иностранный например, и начнёт толкать по
нынешним ценам жильё более высокого качества (как это было в Польше). Соответственно поделки нынешних "девелоперов" уедут в цене вниз. Банки будут вынуждены это как-то копменсировать, иначе я просто не завидую их вкладчикам.
Думаю, если процесс пойдёт, центробанк и лавочку с "оптимизацией"
портфелей прикроет. |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Re: Снижение рынка и Ипотечники
|
#139027
|
наверх
|
Автор: Axxe
Дата: 1 марта 2007 14:39
Цитата:
От пользователя: Havok
утрированно - существуют фонды помощи с названиями "Jony may", "Mary may" (точно не помню) но слово may - понимаеться как "помошница/помошник". в "трудные" для заемшика времена они помогают на безвозмездной основе делать выплаты. пока ситуация не
улучшиться (то что вспомнилось на вскидку, из двух недельных лекций)....
хотите быть "копенгагеном" в теме - только в УГТУ
|
это называется "слышал звон". гуглом по словам "Fannie Mae". |
|
0/0 |
| Поделиться:
|
|
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
|
|
|
|
