Есть непростая ситуация: долевое строительство многоквартирного дома. Застройщик=заказчик - почти номинальный. Основную работу выполняет генподрядчик в соответствии с соглашениями с заказчиком. Он и продает квартиры и почти все деньги себе забирает на финансирование стройки. Сейчас дела пошли худо и
все идет к банкротству этого генподрядчика. Договора у нивесторов - не долевки, в ФРС не зареганы. Вопросы
1. имеет ли смысл инвесторам самостоятельно вступать в процесс банкротства, или право требовования квартир автоматически перейдет на застройщика=заказчика (того, номинального)
2.
имеет ли смысл требовать регистрации договоров в ФРС а так же перевода незавершенного строительством объекта на заказчика (он ведь и так вроде бы по закону за заказчиком). Знакомые юристы говорят что есть случаи когда генподрядчик успевал зарегистрировать на себя а не на заказчика объект, который
строил. И что тогда при банкротстве этот дом уйдет кредиторам а не инвесторам, которые за него платили.
да, имеет значение...в связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве..с 01 апреля 2005 года договоры должны регистрироваться в ФРС, и при этом они должны соответствовать требованиям данного
закона и совпадать по срокам с проектной декларацией
Вроде бы я видела Вас на форуме недвижимость (Соседи), дак вот там есть тема про АргоИнвестстрой, Гастелло 3 (вроде бы), там Вы можете почерпнуть информацию про банкротство...прочитайте
0/0 |
| Поделиться:
Re: Генподрядчик банкротится - есть ли смысл инвес...
на форуме недвижимость (Соседи), дак вот там есть тема про АргоИнвестстрой
да, я ее видел, просто хотелось бы услышать информацию от профессионалов, а не от "соседей", по типу "одна бабка сказала...":-)
Цитата: От пользователя: Strashilkina
да, имеет значение...в связи с вступлением в силу закона о долевом участии в строительстве..с 01 апреля 2005 года договоры должны регистрироваться в ФРС, и при этом они должны соответствовать требованиям данного закона и совпадать по срокам с
проектной декларацией
получается все эти договоры формально заключены после вступления в силу 213 закона, но как нам сказали наши юристы, имеет значение цель заключения договора а не его конкретная форма. То есть, например, для взыскания неустойки не имеет смысла, договор долевки или
инвестирования. Так же и по поводу остальных правовых последствий заключения этого договора. По сути это все равно долевка.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Генподрядчик банкротится - есть ли смысл инвес...
просто хотелось бы услышать информацию от профессионалов, а не от "соседей", по типу "одна бабка сказала...
если внимательно прочитать, то можно увидеть минимум 3 юристов в теме, один из которых дает ссылку на статью одного юриста "на
тему банкротство застройщика" с сайта арбитражного суда..
если договоры заключены после вступления в силу 214 закона, то у вашего Генподрядчика неосновательное обогащение, тогда всуд взыщет, то что каждый вложил плюс проценты по 395 ГК РФ...
а Вам то что нужно?
1/0 |
| Поделиться:
Re: Генподрядчик банкротится - есть ли смысл инвес...
деньги - это не то, что нужно. Нам бы оформить в собственность недостроенные квартиры, а как максимум - принудить застройщика их достроить. Дело в том что дом то построен и мы живем в нем. Он только не сдан.
1/0 |
| Поделиться:
Re: Генподрядчик банкротится - есть ли смысл инвес...
все договора от марта 2005.
до сдачи осталось ... кто бы знал сколько... дом построен на 99 процентов, но работы на оставшийся 1 процент подрядчик делать не желает. Желает обанкротиться....Но в доме можно жить, что мы в общем то и делаем.
2/0 |
| Поделиться:
Re: Генподрядчик банкротится - есть ли смысл инвес...
ну дак субаренда то зарегистрирована на кого?
распишите :чья земля? кому передавалась? как она попала застройщику?
пока ситуация следующая на мой взгляд: чья земля, тот и будет оформлять право на
незавершенку...ну еще нужно договор между Заказчиком -Застройщиком и Генподрядчиком бы посмотреть, или хотя бы знать, правовые основания передачи недвижимого имущества (долевки) сначала Генподрядчику, ну а потом инвесторам...
если договоры заключены до введение в действие закона 214,
то регистрировать их не нужно, главное, что по смыслу договора видно, что это договор долевого участия, и не важно как он называется...поэтому правовые основания получить квартиры у Вас есть....
что касается банкротства, то здесь следующая ситуация, чтобы этот дом попал в конкурсную
массу, ну то есть потом был продан с торгов, на него Генподрядчик должен оформить право собственности, это возможно только если земля выделялась ему...
КОГДА ЗАКАЗЧИК СТАНОВИТСЯ СОБСТВЕННИКОМ
ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА ПОДРЯДА?
Э. ГАВРИЛОВ
Э. Гаврилов, доктор юридических наук.
Предметом договора подряда, как известно, являются результаты работы. Ими могут быть либо вещи, либо иные результаты, соединенные с вещами
(отглаженный костюм, созданный по заказу фильм и т.д.).
На изготовленную по договору подряда вещь заказчик получает право собственности, а на иной результат работы - иные права. В настоящей статье рассматривается право собственности на вещь, созданную по заказу.
Как в литературе
советского периода, так и в современной, основанной на новом российском законодательстве, практически единодушно отстаивается позиция, что предмет договора подряда становится собственностью заказчика в момент сдачи - приемки вещи, а до этого момента ее собственником является подрядчик.Полагаю, что
эта точка зрения не основывается на действующем законодательстве и, более того, опровергается некоторыми нормами ГК.
Обратим внимание на ст. 705 ГК, где устанавливается следующая презумпция: "Риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки
заказчиком несет подрядчик".
Если считать, что подрядчик является собственником вещи до ее приемки заказчиком, то указанная норма просто поражает своей нелогичностью: ведь в соответствии со ст. 211 ГК собственник и без этой нормы несет риск случайной гибели и случайного повреждения своего
имущества. Аналогичное замечание вызывает и норма ст. 712 ГК, устанавливающая, что если заказчик не исполняет своей обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда, то подрядчик имеет право на удержание результата работ. Если
считать подрядчика собственником результата работ, то получается, что закон позволяет собственнику удерживать у себя свою собственную вещь.
В свою очередь ст. 720 ГК устанавливает, что при уклонении заказчика от принятия выполненной работы подрядчик вправе по истечении определенного срока и
при условии двукратного предупреждения заказчика продать результат работы. Если придерживаться положения о том, что собственником вещи в этих условиях является подрядчик, то выходит, что закон разрешает собственнику продать третьему лицу свою собственную вещь. Такой нормы попросту не может быть, а
потому следует сделать вывод, что в данной ситуации подрядчик продает вещь, принадлежащую заказчику.Когда же у заказчика возникает право собственности на результат работы? Обратимся к общим нормам о приобретении права собственности. Статья 218 ГК устанавливает, что право собственности на новую вещь,
изготовленную или созданную лицом для себя, приобретается этим лицом. Обратим внимание на содержащиеся в норме слова "для себя": в прежнем законодательстве они отсутствовали. Это добавление позволяет сделать следующий вывод: лицо, изготовившее или создавшее новую вещь не "для себя", ее собственником
не становится: таким собственником становится заказчик вещи.
Слова "для себя" содержатся и в ст. 220 ГК, относящейся к переработкам. Следовательно, если предметом договора подряда является переработка, то заказчик становится собственником переработанной вещи с момента ее создания.
Иногда
указывают на то, что, например, по договору бытового подряда заказчик распоряжается результатом работы (скажем, костюмом) только после получения вещи от подрядчика и право собственности до момента получения вещи принадлежит подрядчику. С этим доводом нельзя согласиться. Разве заказчик до получения
вещи от подрядчика не может продать эту вещь третьему лицу? Разве договор подряда носит личный характер? Конечно, нет: из ГК следует, что заказчик вправе в любой момент передать свои договорные права третьему лицу. Отсутствие у заказчика права владения вещью не доказывает отсутствия у него права
собственности.
Не противоречит ли моей точке зрения норма п. 2 ст. 703 ГК: "По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику"? Эта очень важная норма, кстати сказать, являющаяся императивной, исключает возможность сохранения за подрядчиком
каких-либо прав на вещь, изготовленную по договору. Вместе с тем из нее не следует, что права на вещь переходят к подрядчику в момент сдачи - приемки результата работы; п. 2 ст. 703 можно понимать и таким образом, что права на вещь передаются в момент заключения договора или в момент создания вещи.
Поэтому сама по себе эта норма не противоречит высказанной мною точке зрения.
Итак, следует констатировать, что действующее законодательство считает заказчика собственником вещи, созданной по договору подряда, причем с момента ее создания (разумеется, если вещь индивидуализирована). Из этого
положения следуют по крайней мере два вывода. Подрядчик, в частности, не вправе отчуждать третьим лицам изготовленную им вещь (за исключением случая, указанного в ст. 720 ГК; он выше был рассмотрен). Кроме того, заказчик вправе как собственник защищать свое право на созданную вещь против подрядчика
или против третьих лиц.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Генподрядчик банкротится - есть ли смысл инвес...
ну дак субаренда то зарегистрирована на кого?
распишите :чья земля? кому передавалась? как она попала застройщику?
это лучше наверное в частной беседе.
Цитата: От пользователя: Strashilkina
чтобы этот дом
попал в конкурсную массу, ну то есть потом был продан с торгов, на него Генподрядчик должен оформить право собственности, это возможно только если земля выделялась ему...
это хорошо. у нас земля выделена как раз таки не этому подрядчику. То есть возможности ему зарегистрировать свои
права на недострой, учитывая это, и статью выше - нет.
Цитата: От пользователя: Strashilkina
если внимательно прочитать, то можно увидеть минимум 3 юристов в теме, один из которых дает ссылку на статью одного юриста "на тему банкротство застройщика" с сайта арбитражного
суда..
кстати, да.. был неправ, про бабок:-) перечитал внимательно, буду изучать статью Егорова. Видимо наши юристы в общих чертах правильно поступают.
Спасибо огромное, Strashilkina, за комментарии, если можно напишу вам лично. А еще юристы, специалисты по данному кругу
вопросов на форуме есть?
Еще вопрос - сколько примерно может стоить услуга абоненсткого обслуживания, в месяц, юридического сопровождения ТСЖ в данном вопросе: принуждение к достройке дома, перегеристрация договоров, и прочее?
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
