Вопрос, скорей всего, к банкирам, даже, конкретнее, к сотрудникам кредитных отделов банков.
Суть ситуации такова: заключается сделка купли-продажи нежилого помещения. На объекте зарегистрировано обременение - залог. Залогодержатель согласен со сменой лица в обязательстве.
Вопрос: с
какого момента покупатель нежилого помещения превратится в должника по договору залога: с момента подписания договора купли-продажи или с момента госрегистрации его права собственности?
ИМХО
Новый собственник становится залогодателем по закону с момента приобретения права собственности, а право собственности у него возникнет с момент госрегистрации права собственности.
См. ст.ст. 334,551 ГК РФ и ст. 38 Закона об ипотеке.
х7х
Наверно я не совсем правильно сформулировал волнующий меня вопрос. Точнее, абсолютно неправильно. Поправлюсь.
А вопрос такой: покупатель желает погасить кредит самостоятельно, сразу же после подписания договора купли-продажи. Ждать 21 день, необходимый для госрегистрации договора
невыгодно никому. Передавать же деньги, необходимые для погашения кредита, продавцу, на основании договора купли-продажи, он не желает. Может ли банк, руководствуясь своими внутренними инструкциями и инструкциями ЦБ РФ, принять оплату от покупателя, не дожидаясь государственной регистрации?
Ситуацию сам я вижу так: с одной стороны, ст. 551 ГК РФ, п.2 "исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации прехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Кстати, я думаю, что здесь дан однозначный
ответ на вопрос, являющийся сабжем
Но, сдругой стороны, для сделок купли-продажи недвижимого имущества не предусмотрена государственная регистрация. Государственной регистрации подлежит лишь возникшее в результате этой сделки право собственности покупателя и погашение записи о праве продавца
в Едином Государственном Реестре Права (регистрация перехода права собственности, ст. 551 ГК РФ). Т.е. договор купли-продажи нежилого помещения вступает в силу с момента его подписания сторонами. Поэтому, мне кажется, что банк, при имеющемся согласии всех заинтересованных лиц, может согласиться с
тем, что покупатель становится ответчиком по договору залога с момента заключения договора купли-продажи.
Хотелось бы знать мнение банковских работников на этот счёт.
Чего вы огород городите? Покупая объект обремененый залогом вы попадаете 1) на проценты по кредиту, которые натикают за время регистрации перехода права собственности; 2) на госпошлину за нотариальное оформление сделки (надеюсь, вы понимаете, что такой договор будет считаться внесением изменений в
договор ипотеки, а, следовательно требует соблюдения формы установленной для основного договора).
Я бы заключил предворительный договор, принял оплату, погасил кредит и заключил бы договор купли-продажи уже безо всяких обременений правами третьих лиц.
2Пью
Нашёл топор под лавкой! :-) Всё я понимаю, вот только покупатель гнёт свою линию и, хоть тресни, его не переубедить. Боится, что швырнут его с предварительным договором. Тем более, что расходы по сделки ложаться на продавца (ещё одно условие), проценты по кредиту - то же. Такая вот
грустная история... :-(
Все равно ситуация не понятна. Расскажи как все было в хронологическом порядке. Кто с кем какие договоры заключал, когда и откуда появилось обременение? Что хочет каждая из сторон?
Сложного ничего в этой проблеме нет. Только объясни все.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
