ДАНО: Муниципальное нежилое помещение расположенное в многоквартирном доме (МКД). Юридическое лицо заключает с собственником в лице Администрации муниципального образования договор аренды этого помещения. В договоре аренды помещения указана обязанность арендатора заключить прямые договоры с
ресурсоснабжающими организациями на поставку в помещение соответствующих коммунальных ресурсов. Каких либо положений об оплате содержания общего имущества собственников помещений в МКД договор не содержит. Арендатор обращается к лицу, выполняющему работы и оказывающему услуги по содержанию общего
имущества собственников помещений в МКД, с просьбой заключить соответствующий договор.
ВОПРОС:Какие имеются правовые основания для заключения такого договора?
ВОПРОС:Какие имеются правовые основания для заключения такого договора?
16. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается:
а) собственниками помещений:
путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или)
выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
..
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в
исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
ОК. Спасибо. Предположим, что
так.
Тогда ещё несколько вопросов:
1. Подразумевает ли обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества (собственно помещения, как объекта аренды) возникновение у него также обязанности нести расходы на содержание ОИ в МКД? В ГК ведь говорится именно об арендованном
имуществе.
2. Обязан ли собственник уведомить лицо, оказывающее услуги и (или) выполняющее работы по содержанию ОИ о заключении договора аренды помещения и о корреспондировании обязанности нести расходы на содержание ОИ арендатору?
3. Если лицо, оказывающее услуги и (или) выполняющее
работы по содержанию ОИ своевременно и надлежащим образом не было уведомлено о заключении договора аренды, имеет ли оно право требовать с собственника оплаты на содержание ОИ за весь срок с начала действия договора аренды вплоть до даты получения такого уведомления?
4. Имеет ли право лицо,
оказывающее услуги и (или) выполняющее работы по содержанию ОИ предъявлять требование непосредственно собственнику в случае неуплаты арендатором расходов по содержанию ОИ?
Стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.
Арендатор безусловно принимает редакцию
Администрации, которая с радостью перекладывает все коммунальные расходы на арендатора. Но в том-то и дело, что в договоре ничего не говорится про содержание ОИ собственников помещений в МКД.
1. Подразумевает ли обязанность арендатора нести расходы на содержание имущества (собственно помещения, как объекта аренды) возникновение у него также обязанности нести расходы на содержание ОИ в МКД? В ГК ведь говорится именно об арендованном
имуществе.
Конечно, потому что содержать арендованное имущество надлежащим образом невозможно, не обеспечив общедомовую часть, потому что имущество является частью МКД.
Но все эти обязательства, в том числе КУ, не заключая договор, он несёт перед арендодателем, как
собственником. А по договору - уже перед снабжающими организациями.
Почитайте объяснительную часть Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12
Но все эти обязательства, в том числе КУ, не заключая договор, он несёт перед арендодателем, как собственником.
Т.е. лицо, оказывающее услуги и (или) выполняющее работы по содержанию ОИ требует оплачивать соответствующие расходы от
арендодателя (муниципального образования), а никак не от арендатора. По крайней мере до тех пор пока арендатор не заключит договор на содержание ОИ. Так?
Ещё вопрос возникает? А может ли лицо, оказывающее услуги и (или) выполняющее работы по содержанию ОИ отказаться от заключения
договора с арендодателем? Его воля в том, чтобы получать деньги непосредственно с собственника, который никуда не денется и не обанкротится.
А может ли лицо, оказывающее услуги и (или) выполняющее работы по содержанию ОИ отказаться от заключения договора с арендодателем? Его воля в том, чтобы получать деньги непосредственно с собственника, который никуда не денется и не
обанкротится.
У меня нет чёткого мнения на этот счёт.
С одной стороны вы вроде бы лишаете арендодателя его возможности выполнять обязанности по содержанию, согласно 616ГК
С другой стороны, эта обязанность по 39ЖК закреплена за собственником и п.16 правил содержания
предписывает заключать договор с собствеником.
Может быть у вас собственники ещё принимали какие-то регламентирующие документы по содержанию?
Может быть у вас собственники ещё принимали какие-то регламентирующие документы по содержанию?
В договоре о выполнении работ и услуг по содержанию ОИ, утверждённом ОСС есть такие пункты в разделе
ОБЯЗАННОСТЬ
СОБСТВЕННИКА
3.3.1.2. В случае сдачи в аренду/наём принадлежащих СОБСТВЕННИКУ помещений третьим лицам (арендаторам/нанимателям) довести до сведения арендаторов/нанимателей права и обязанности по настоящему Договору;
3.3.1.3. За действия арендатора/нанимателя по условиям
настоящего Договора отвечает СОБСТВЕННИК сданного в аренду/наём помещения.
. . . . . . . . . .
3.3.10. Информировать ИСПОЛНИТЕЛЯ об изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений;
. . . . . .
. . . .
3.5.8.1. передавать принадлежащие СОБСТВЕННИКУ помещения в многоквартирном доме в пользование (аренду/наём) третьим лицам; передача принадлежащих СОБСТВЕННИКУ помещений в многоквартирном доме не влечёт возникновения у третьего лица (арендатора/нанимателя), которому переданы в
пользование (аренду/наём) помещения, право пользования общим имуществом СОБСТВЕННИКОВ помещений в доме за исключением пользования тем общим имуществом, которое необходимо для минимальной и достаточной эксплуатации по назначению переданных в пользование (аренду/наём) третьему лицу помещений; третьи
лица (арендаторы/наниматели) вправе использовать общее имущества СОБСТВЕННИКОВ помещений в доме в порядке предусмотренным ч. 4 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации;
_______________________________________-
Склоняюсь к тому, что обязанности заключать какие-либо договоры
с арендатором у меня нет. Во всяком случае подписывать что-либо с арендатором у меня желания нет. Счета буду продолжать выставлять Администрации. Могу получать денежные средства от арендатора с пометкой в назначении платежа "оплата за МО г. Екатеринбург".
На практике в МКД квартиры
часто сдаются. При этом платят за содержание технически может быть и квартиранты, но право требования внесения платежей за содержание ОИ с квартирантов у меня не возникает.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была высказана точка зрения относительно невозможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов в отсутствие договора между исполнителем коммунальных услуг и арендатором:
"… В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК
РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у
арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на
содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с
ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей
организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».
Таким образом, предусмотрев в договоре аренды условие об обязанности арендатора самостоятельно заключить с исполнителем коммунальных услуг договор и при условии заключения указанного договора с исполнителем коммунальных услуг, арендатор вправе оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую в
адрес исполнителя.
В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если,
конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг
Суды исходят из того, что если на арендатора по договору аренды была возложена обязанность нести расходы по содержанию общедомового
имущества и соответствующие услуги были оказаны управляющей организацией, то отсутствие договора между сторонами не освобождает арендатора от несения данной обязанности. Действия арендатора по пользованию услугами управляющей организации и отказ их оплачивать рассматриваются судами как
неосновательное обогащение (ст. 1105 ГК РФ). Размер неосновательного обогащения рассчитывается исходя из установленных органами местного самоуправления для населения тарифов на содержание 1 кв. м общей площади.
В силу положений ст.161, 162 Жилищного кодекса РФ на арендатора не может
быть возложена обязанность по заключению договора от своего имени с управляющей компанией.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате
таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».
Цитата: От пользователя: z1919 Tanya
Суды исходят из того, что если на арендатора по договору аренды была возложена обязанность нести расходы по содержанию общедомового имущества и
соответствующие услуги были оказаны управляющей организацией, то отсутствие договора между сторонами не освобождает арендатора от несения данной обязанности
То есть. Договор с исполнителем заключать не обязательно, а арендатору достаточно оплачивать счета от исполнителя,
выставленные на имя собственника. Верно?
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом законодатель не конкретизирует, что относится к таким расходам для каждого определенного вида имущества.
Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.
Переформулирую. Обязан ли исполнитель заключать договор с арендатором? Как по-Вашему? На мой взгляд - нет.
P.S. Ещё один интересный момент. Предположим, я как исполнитель, не против заключить договор с
арендатором. Но ведь арендатор - не собственник, соответственно, я могу заключить с ним договор на условиях, отличных от тех, которые были утверждены на ОСС. Что мне мешает сделать наценку в 200% относительно тарифа на содержание ОИ, утверждённого решением ОСС, если арендатор согласится на мои
условия?
но в договоре аренды все платежи чётко прописать, кто кому за что платит и в какие сроки.
Ещё раз. В договоре аренды про содержание ОИ - ни слова. В разделе обязанности арендатора значится - в течение 60 дней с момента подписания
договора аренды заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов. Точка.
На Ваше письмо № 02.15-15/88 от 27 марта 2020 года сообщаю, что заключение Департаментом по управлению муниципальным имуществом (ДУМИ) Администрации МО г. Екатеринбург с ООО «Яшма» договора аренды нежилого помещения (литер М, 1 этаж, помещения №№ 13-32),
являющегося собственность МО г. Екатеринбург, расположенного в многоквартирном доме № 7 по ул. Фестивальной в г. Екатеринбурге (МКД), предусматривающего возложение на арендатора ООО «Яшма» обязанность по несению расходов на содержание общего имущества собственников помещений в МКД, не обязывает
Исполнителя работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД (Исполнитель) заключать в свою очередь с ООО «Яшма» какие-либо договоры в принципе, поскольку заключённый договор аренды касается прав и обязанностей исключительно сторон этого договора. В то же время обязанность
собственника помещения в МКД нести бремя расходов по содержанию общего имущества в МКД прямо предусмотрена ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской федерации. Договор на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД заключён с МО г. Екатеринбург, как
собственником нежилого помещения (литер М, 1 этаж, помещения №№ 13-32)в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД от 23 января 2018 года, при этом соглашение о переходе прав и обязанностей по этому договору каким-либо третьим лицам между Исполнителем и собственником
помещения в МКД не заключалось.
В связи с вышеуказанным, учитывая, что ООО «Яшма» не является собственником помещений в МКД, Исполнитель, руководствуясь ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключать договор по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД с
ООО «Яшма» не намерен.
Кроме того, сообщаю, что в связи с имеющейся задолженностью МО г. Екатеринбург по оплате работ и услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД Исполнитель отказывает ООО «Яшма» в согласовании точки подключения принадлежащего МО г.
Екатеринбург нежилого помещения (литер М, 1 этаж, помещения №№ 13-32) к электрическим сетям с использованием общего имущества в МКД, тем более, что ни Администрацией МО г. Екатеринбург, ни ООО «Яшма» не представлен протокол общего собрания собственников помещений в МКД с решением о порядке и
условиях использования последним общего имущества собственников помещений в МКД, принятым не менее, чем 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации
Также сообщаю, что все
неурегулированные вопросы Администрация МО г. Екатеринбург и ООО «Яшма» вправе решать в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
