По моему глубокому убеждению, основаному на положениях Конституции РФ о неприкосновенности собственности, в случае если квартира в доме, подлежащем сносу в связи с застройкой района, приватизирована, единственный путь Застройщика - договориться с собственником квартиры. Однако у Застройщика мнение
иное, на основании ЖК, он утверждает, что собственник обязан освободиь кваритру, если Застройщик предоставляет равноценное жилье. Однако в ст. 49,3 ЖК, регулирующей этот вопрос, сказано "С СОГЛАСИЯ собственника предоставить равноценное жилье".
Кто нибудь знаком с практикой в такого рода
делах?
Буду очень признательна!
Имела такую практику. Какова конкретно ситуация и Ваш конкретный вопрос? Если хотите- напишите на и-мэйл мне ( укажите район и Застройщика, если можно. Опишите состав семьи, проживающий и прописанной в приватиз.квартире, когда приват-ли, давно ли все проживали и т.д., в общем - всё в деталях,
хорошо?).
Натуся, спасибо :-) меня пока интересует только наличие или отсутствие норм в нашем законодательстве, ОБЯЗЫВАЮЩИХ переехать в равноценное жилье и как эта "равноценность" в таком случае определяется? Мейл ваш мне неизвестен пока.
Вы написали о ст.49''' ЖК РФ как об основании для урегулирования вопроса"...С СОГЛАСИЯ собственника предоставить равноценное жилье".
Казалось бы, всё верно, НО - в данном случае речь идет не только о СОГЛАСИИ как таковом, а о согласии
собственников на предоставление "... равноценного жилого помещения на праве собственности ЛИБО иной компенсации".
То есть- вы несколько сместили акцент статьи :-) на "согласие" вместо "выбора", даваемого статьей. То есть, если Вас как собственника НЕ устраивает равноценная (по мнению того,
кто предоставляет Вам жилье) квартира, Вы имеете право ВМЕСТО квартиры потребовать выплаты компенсации.
Ну и, разумеется, равноценность квартиры тоже может оспариваться, и критериев НЕравноценности можно найти множество - от недостающего 1 кв.метра площади до удалености нового жилья от,
скажем, Вашего места работы, если прежнее жилье было намного ближе (просто пример!).
Если говорить об ОБЯЗАННОСТИ освободить квартиру- то это не оговаривается отдельно, но ,естественно, спорные вопросы могут быть решены в судебном порядке. НО - снова "но" - не забывайте и о ст.ст.40,41, а
также ст.96 ЖК РФ ( которая явяется отсылочной к тем же ст.ст.40,41 ):
Ст.96 ЖК РФ. Предоставление благоустроенного жилого помещения в связи с выселением
Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям статей
40 и 41 настоящего Кодекса, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого.
Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из
того же числа комнат.
Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека (статья 38), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с
учетом нормы дополнительной площади.
Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке - в постановлении прокурора.
То есть - по сути - если тот, кто предоставляет Вам жилье взамен
занимаемого Вами, выполняет ВСЕ указанные выше требования, но Вы все еще не согласны - то решение о НЕравноценности может быть оспорено только через суд. Выселить Вас возможно тоже ТОЛЬКО по решению суда (что крайне редко встречается в подобных ситуациях).
Имейте в виду, что "чертой данного
населенного пункта" не будет считаться г.Екб как таковой, а речь может идти именно о конкретном месте Вашего проживания - скажем, районе таком-то или таком-то (явно неравноценным будет предоставление жилья даже бОльшего по площади, но - на Химмаше вместо Уралмаша...).
Буду рада, если Вы
дадите знать, как все движется в этой ситуации, и - успеха Вам! :-)
Натуся, но ведь в указанных вами ст. ЖК речь идет об общественном и госудрственном жилом фонде, о приватизированных квартирах говориться только в ст. 49.3. Я в прошлом году закончила УрГЮА, опыта у меня немного, если не сказать мало:-), но я очень хорошо помню, что преподавательнам говорил о том, чо
положения ЖК не распространяются на отношения собственности, регулируют только соц. найм, кроме статей, где есть конкретные указания. Может быть конечно суды решают иначе. Не знаю, увы...
У нас ситуация такая: В трехкомнатной квартире, четыре челвека (две семьи). Один имеет право на
дополнительную отдельную комнату. Есть договр с агенством недвижимости о размене, где квартира оценивается в сумму, на которую можно приобрести две хорошие двухкомнатные в центре. Потенциальный засройщик уведомил о сносе и о намерении предостваить равноценное жилье. Трехкомнатную квартиру. И тишина
уже несколько месяцев... Никакого диалога. Вот и ищу слабые места в нашей позиции.
Натуся, спасибо большое за информацию. Вы что думаете про нашу ситуацию?
Позволю себе не согласиться с Натусей:
черта города - компрессорный, птицефабрика и др. районы. причём суды это принимают за должное и если нет например таких моментов как расположенная рядом с домом (из котрого выселяют) больница, куда водят больного ребёнка на лечение, то шансов очень
мало.
советую написать на имя застройщика писбмо с просьбой указать основания сноса (выселения), укзать состав семьи и какое жильё Вас устроит и попросить в письменной форме дать вам ответ, где они должны указать возможные варианты (адреса, цена и т.д.) либо предложить взамен обоснованную
компенсацию (имеется в виду денежную)
в дальнейшем, если компромисс не будет найден, данный документ поможет в суде защитить свои интересы более полноценно.
Boroda, вы меня напугали. Ваше мнение основано на практических случаях. Вам известны такие решения судов?
А как тогда быть с положением Конституции о том, что на собственность можно посягать только в ГОСУДАРСТВЕННЫХ интересах. А интересы юридического лица, даже если они соответствуют
муниципальным, отнюдь не государственные. Или я не права?
Элин, здравствуйте!
Указанные ссылки ничуть не противоречат смыслу, поскольку я уже пояснила, что ст.49''' имеет смыслом именно ВЫБОР - предоставление жилья ИЛИ компенсация. Остальные же нормы и нормативы работают в отношении любого жилья, в том числе и приватизированного (поскольку снова-
отсылки!). Вы упомянули право одного из членов семьи на дополнительную площадь - это ОБЯЗАН учитывать тот, кто отселяет (ст.91,92, и снова отсылочная ст.96 - которая кроме ЖК РФ отсылает и к Основам ЖЗ РФ. Кроме того, если было ФАКТИЧЕСКОЕ пользование дополн.жилой площалью - то и эту доп.площадь
обязан Застройщик учитывать).
Я не думаю, что тут нужно "размахивать" Конституцией - хотя бы потому, что там тоже четко всё оговорено (даже если принять интересы Застройщика как государственные - потому что они наверняка согласованы с Генеральным планом застройки города - госуд.документом :-)
) :
ст.35 ч.3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ( то есть - опять идем к ст.49''' ЖК и пляшем далее... ) -
даже если принудительное выселение : идеи предоставления - те же, что в обычных вариантах, ПЛЮС возможность компенсации по выбору отселяемого ВМЕСТО предоставления жилья, которой нет при обычном отселении- не из приватизированных квартир или частного жилого фонда ( вот тут как раз пригодится оценка
жилья агентством, доказывающая,что возможно приобретение на эти деньги двух квартир).
2 boroda : я не упираюсь категорически в своем мнении о границах города, хотя , впрочем, Вы и сами указали, что могут быть некие обстоятельства... То есть - ВОЗМОЖНО настаивать на получении жилья в
районах, близлежащих к прежнему месту жительства. Не гарантия, что суд удовлетворит такое требование, но - это вполне разумное требование отселяемого к тому, кто отселяет.
В чем я с Вами полностью согласна- я бы тоже посоветовала иметь на руках письмо застройщика с предлагаемыми вариантами
предоставления жилья либо с указанием суммы компенсации за него (кто знает, может быть эта сума будет даже бОльшей, чем сумма агентства по недвижимости ...)
Касаемо границ черты города есть судебная практика в основном связанная с г. Москвой. у нас в городе насколько я заню уже есть проишранные в Ленинском суде процессы по этому поводу. Но опять же там, по рассказам защита была отстойная....
Натуся, доброе утро! (У меня утро:-) Наконец-то поняла вашу мысль до конца, но ведь тогда получается, что если мы соглашаемся на предоставление раноценного жилья, то действуют ст. 40, 41, 96 ЖК и т.д., то есть мы соглашаемся на порядок выселения и предоставления, прописаный в ЖК, а если мы выбираем
компенсацию, то это уже не регулируется. А компенсцию мы выбрать вправе и доказать ее разумность документально тоже можем. Хотя если рассуждать в таком ключе, то можно хоть золотые горы требовать:-). Так?
Борода, кажите пожалуйста, а с чьей стороны были приграны дела, со стороны жильцов
или застройщика?
со стороны жильцов, если помните были такие с улицы шейкмана, которые жили в палатке.
надо застройщика прессинговать, тогда будет результат.
мне по одному делу удалось увеличить соотношение жилья и компенсации на 3 т. долларов, чем предлагалось изначально.
Цитата: ст.35 ч.3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения
То что отчуждение квартиры в связи с застройкой не является государственными нуждами, это однозначно. Правда у меня нет пока достаточного количества аргументов. Допускаю что ген. план развития города - государственный документ, хотя почему государственный?
НО Застройку
осуществляет коммерческая организация, которая извлекает прибыль путем продажи квартир в доме который будет построен вместо МОЕЙ КВАРТИРЫ. Чем его интересы отличаются от моих? Изымая мою собственность он получает возможность заработать, а не удовлетворить государственные нужды. Конечно это очень
сырые аргументы, но если будет нужно, изложу их "юридическим" языком.
ст. 35 конституции устанавливает общие принципы в отношении собственности граждан, при этом допускает их же нарушение. И поскольку в нашей стране как обычно детального и полного регулирования нет, в том чилсе и вопросов предоставления жилья взамен сносимого, всё это отдано на откуп судам. Вот
поэтому, пользуясь отсутствием у наших граждан элементарных правовых знаний, ком. организации и дурят их.. всё же советую изложить пиьсменно все свои в первую очередь пожелания,а во вторую уже претензии (если они есть) и вручить застройщику. И в дальшейшем получив от него ответ или ничего не получив
(а скорее всего, что если колмпромисса достигнуть не сможете,то получите сразу повестку в суд) действовать дальше: писать заявление в Прокуратуру, а потом решать всё через суд.
Борода, спасибо за поддержку и за советы. Еще чуть чуть подожду, повыясняю, и сама пойду не контакт с застройщиком (жду птому что они обещали придти сами со смотровым ордером, но это было уже давно). свои требования - пожелания изложим. А если они подадут в суд, я пока настроена настолько
решительно, что готова обращаться в Конституционный суд, благо опыт уже есть.
Как уважаемый Борода уже отметил выше - Конституция устанавливает ОБЩИЕ принципы. Поэтому ссылаться на неё я бы стала только в самом крайнем случае, за неимением других аргументов и фактов. А у Вас, Элин, они ЕСТЬ!
В отношении "золотых гор" обольщаться, скорее всего, не нужно, но на разумную
компенсацию (которую, по Вашим словам, Вам уже предлагало некое агентство) - вполне можно и рассчитывать, и оспаривать предоставление жилья Застройщиком , если таковое Вас не устраивает. И по моему мнению, у Вас достаточно шансов получить то, что Вам нужно.
Слава Создателю, районный суд- не
конечный этап в спорах, но я думаю, что при РАЗУМНЫХ и обоснованных требованиях Вы вполне и вполне можете дело выиграть (если дело все же до суда дойдёт). Кстати, если Застройщик предложил Вам единственный вариант по предоставлению "равноценного" жилья - это в Вашу пользу ( у Вас предполагается
наличие ВЫБОРА!)... если не учтены имеющиеся у Вас предложения по компенсации (другое агентство) - это тоже в Вашу пользу... (это уже из практики).
Не нужно бояться судов, нужно лишь основательно подготовить документы для положительного для Вас решения: результаты переговоров с Застройщиком,
Ваши ОБОСНОВАННЫЕ условия, его (Застр-ка) предложения и т.п.
Прокуратура... хм, вопрос, конечно, интересный :-), но - законность ЧЕГО в данном случае прокурор должен бы проверять? В жилищном законодательстве однозначно говорится о том, что спорные вопросы по жилью - в компетенции суда (ст.53
Основ и ст.156 ЖК РФ).
Смотрим ст.3 Закона о Прокуратуре РФ :
Ст.3 п.1.
1. В органах прокуратуры в соответствии с ее полномочиями разрешаются не подведомственные суду заявления и жалобы, содержащие сведения о нарушении законов, а также жалобы на вступившие в законную силу судебные
решения от лиц, имеющих процессуальное право их обжаловать.
То есть - если дело подведомственно СУДУ, прокурор вправе перенаправить жалобу... а смысл тогда? Как я понимаю, тут не стоИт вопрос о затягивании времени...
Натуся, спасибо большое! Вы мне очень помогли. Теперь я более четко представляю, возможные варианты развития событий. А если дело дойдет до суда, готова пройти все инстанции. насчет "золотых гор" я пошутила, хотя глубокая уверенность, что аппелировать к Конституции в высших инстанциях суда можно и
нужно, во мне еще более окрепла. Конечно, если можно идти более простым путем и другими аргументами выиграть еще в первой инстанции - такой путь правильнее:-)
Кстати, агенствво предлагало не компенсацию, а всего лишь услуги по размену, но они исходя из рыночных цен квартиру оценили, а не "от
фонаря".
В общем еще раз блогадарю и очень хотелось бы не терять контакт, когда ситуация сдвинется с нынешней мертвой точки.
Спасибо на добром слова, Элин :-). Чем могу...
Я уезжаю в отпуск послезавтра, буду на форумах где-то после 10-го сентября. Так что, если будут новости - пожалуйста, сообщите, буду рада услышать, что все у Вас будет хорошо ( в чем практически не сомневаюсь). :-)
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
