Столкнулся с одной проблемой. Дано:
МКД (бывшее общежитие) с расположенными в нём жилыми и нежилыми помещениями. Имеется нежилое помещение, не имеющее собственника - в проекте МКД, обозначенное, как комната для вахтёра. В паспорте БТИ помещение обозначено, как нежилое и ВКЛЮЧЕНО В ОБЩУЮ
площадь МКД. Юридически, помещение, разумеется, имеет статус ОИ.
Как известно из ЖК РФ:
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Проводится ОСС, кворум на грани фола. Решение ОСС
оспариваетсяодним из собственников в суде. Для определения общей площади дома судом запрашивается справка из БТИ. В ней указана общая площадь МКД как сумма площадей жилых и нежилых помещений в дом. Разумеется, в этой площади учтена и площадь комнаты для вахтёра. Начинается подсчёт голосов, ну и
конечно же, с учётом этой комнаты число общее голосов собственников меньше 100% - ведь собственника у этой комнаты нет. Суд запрашивает справку из Росреестра о собственнике - ответ "сведения отсутствуют", что логично. Но судья упорно гнёт своё: "Голоса нужно считать исходя из общей площади помещений
в доме. Нет оснований не доверять сведениям БТИ. Отсутствие сведений в Россреестре, не означает, что у помещения нет собственника". На довод, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, судья только пожала плечами: "Ну и что? Считать всё равно
нужно от общей площади. Нет собственника у помещения, значит собственник - застройщик". (Ага! Здание постройки 1952 года!)
Проводится ОСС, кворум на грани фола. Решение ОСС оспариваетсяодним из собственников в суде.
1. Какова была цель собрания, кто это собрание инициировал и какой стоял вопрос (ы)?
2.Какова формулировка решения собрания ОСС ?
3.Что именно оспаривается одним из собственников ?
1. Какова была цель собрания, кто это собрание инициировал и какой стоял вопрос (ы)?
2.Какова формулировка решения собрания ОСС ?
3.Что именно оспаривается одним из собственников ?
Ну, вот не нужно отвечать вопросом на
вопрос. Это в данном случае совершенно не важно. Мне интересно мнение других коллег по поводу подсчёта голосов и выстроенная аргументация для судьи.
Отсутствие сведений в Россреестре, не означает, что у помещения нет собственника". На довод, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, судья только пожала плечами: "Ну и что?
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации... Во всяком случае, в этом судья прав.
Там проблема в том, что одно нежилое является общим имуществом. Это в справке БТИ никак не выделено.
Понять суть вопроса - уже наполовину на него ответить. Голосуют собственники помещений, условно, находящимися в их собственности
квадратными метрами. За это помещение по определению голосовать некому, но тем не менее его согласно справке БТИ нужно учитывать при подсчёте кворума и голосов. Получается абсурд. Вот утрированный пример:
Два собственника. У одного 40 квадратных метров, у другого 60. И есть ещё помещение
нежилое (пусть будет, скажем бильярдная комната) площадью 101 квадратный метр - общее имущество. Если считать кворум, как считает суд, собственники никогда не наберут кворум для принятия решений, потому что у них менее 50% голосов.
Понять суть вопроса - уже наполовину на него ответить. Голосуют собственники помещений, условно, находящимися в их собственности квадратными метрами. За это помещение по определению голосовать некому, но тем не менее его согласно справке БТИ нужно
учитывать при подсчёте кворума и голосов. Получается абсурд
Не - надо судью ткнуть носом.
ст.36
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в
данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Значит считаем так
Жилое - нежилое
проголосовало 10 % жилого и соответственно 10 % нежилого. на основании ст 37 жк рф
ну и конечно же, с учётом этой комнаты число общее голосов собственников меньше 100% - ведь собственника у этой комнаты нет.
ну что-та нет? Оно
Цитата: От пользователя: DeZik
принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
Поэтому площадь комнаты вахтера распределить по собственникам ж и нж и,
соответственно, увеличить на эту величину их голоса. Потому что
Цитата: От пользователя: DeZik
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Поэтому площадь комнаты вахтера распределить по собственникам ж и нж и, соответственно, увеличить на эту величину их голоса
Именно потому и нельзя распределять, потому что
Цитата: От пользователя: DeZik
Статья
37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
и
Цитата: От пользователя: Docker
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
:-D
Есть разные виды площадей:
общая
жилая
нежилая
вспомогательных помещений
Если бы комната вахтёра была бы "вспомогательным" помещением, как, например, технический подвал, колясочная, комнаты для хранения инвентаря, комнаты для консьержа (да-да, сейчас их
относят к вспомогательным помещениям), то проблем бы не было. Но в техпаспорте чёрным по белому: "нежилое". Т.е. не относящееся к ОИ собственников.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей
площади указанного помещения.
Значит считаем так
Жилое - нежилое
проголосовало 10 % жилого и соответственно 10 % нежилого. на основании ст 37 жк рф
Ну-ну...
5.1. При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного
голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в
голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Судья тупо смотрит в техпаспорт на соответствие числа голосов письменного решения площади, указанного в нём
помещения и сверяет площадь с данными Росреестра. Как Вы намерены объяснить расхождение судье в числе голосов? Собственник голосовал за нежилое? На каком основании?
Ещё один замечательный совет. Во-первых, пока обжалуешь, основное дело будет проиграно. Во-вторых, какие основания для иска? Какие права отдельного собственника помещения в МКД нарушены тем, что в
техпаспорте 60 с лишним лет тому назад кто-то, совершенно обосновано замечу, написал "нежилое"? Или этот кто-то должен был предвидеть, что в 2004-м году Госдума (Ха-ха! Мог ли он об этом подумать, что вернутся названия проклятого царского режима?!!) примет Жилищный Кодекс и возникнет частная
собственность на жильё? (Вот тут-то он точно бы умом тронулся...)
Как Вы намерены объяснить расхождение судье в числе голосов? Собственник голосовал за нежилое? На каком основании?
А на каком основании он ОИ заставляет голосовать? Нежилое относится к ОИ в вашем случае.
Запросите данные в
Росреестре по площади всех жилых помещений в Вашем доме.
Отсюда будет кол-во голосов.
В БТИ, т они уже запросили
Нежилые так же голосуют, как и жилые
Нужно доказывать, исходя из определения общего имущества, что обслуживает более одного помещения, изначально в
проекте было назначение для размещения лица, выполняющего функции по обслуживанию всех собственников и т.д. И поэтому это помещение, так же, как и чердаки и лестничные клетки не может иметь собственника, стало быть площадь не должна учитываться при определении кворума.
У вас в поэтажнике
как то еще оно описано, кроме как "нежилое"?
Как вариант. Если успеваете, попробуйте в БТИ получить заключение о том, что данное помещение относится к общему им-ву, исходя из того, что
Цитата: От пользователя: Mar$el
то обслуживает более одного помещения, изначально в проекте было назначение для размещения лица,
выполняющего функции по обслуживанию всех собственников и т.д
Судье нужна бумажка, по которой она с себя ответственность снимет.
Или уходить в экспертизу.
Нужно доказывать, исходя из определения общего имущества, что обслуживает более одного помещения
Нереально. Там нет никаких общих коммуникаций, помещение не является проходным. По-сути, строго говоря, его и к общему имуществу-то
относить нельзя. Но собственника у помещения нет.
Цитата: От пользователя: Mar$el
У вас в поэтажнике как то еще оно описано, кроме как "нежилое"?
Цитата: От пользователя: Docker
МКД (бывшее общежитие)
Написано "нежилое". В плане
много правок: помещение было "красным уголком", "комендантской", "кабинетом паспортиста" и, наконец "комнатой вахтёра". Будь раньше общежитие муниципальным, то, понятное дело, я бы счёл, что оно де-юре в собственности муниципалитета, но общага была заводской, а сам завод уже почил в бозе. По идее,
конечно, помещение следует признавать бесхозяйным и передавать муниципалитету. Но, во-первых, муниципалитет в суд не обращается, а во-вторых, собственники де-факто используют помещение как ОИ, и я не думаю, что они захотят его отдавать городу, а предпочтут получить его рано или поздно по
приобретательной давности.
Цитата: От пользователя: Mar$el
Или уходить в экспертизу.
Овчинка не стоит выделки. Похоже, нужно сливать дело. Кворума из-за этой комнатушки нет.
Вам нужно как-то доказывать, что это помещение является общим имуществом, чтобы было по-другому.
доказывается это просто - запросом пояснительной записки к проекту в архиве. Там все подробно должно быть описано (назначение каждого
помещения, особенно нежилого) , плюс ссылки на разные нормы по площадям и функционалу. А дальше через суд признавать его ОИ.
Но это время. Хотя запрос в архив можно же подать в рамках вашего судебного?
Ситуация прояснилась.
Де-юре комната принадлежит муниципалитету.
Дело в том, что завод в 90-х скинул общагу сначала ТОО, а ТОО затем скинуло городу в 2002-м году. В последствии большинство помещений (в основном жилых) муниципалитет зарегистрировал в Росреестре, а это не зарегистрировал
по той причине, что оно как нежилое никем не было востребовано (не нашёлся арендатор). Отсюда отсутствие данных о собственнике в Росреестре.
После моего обращения ДУМИ зарегистрирует права.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
