Дано: Многоквартирный дом с нежилыми помещениями. Собственником нежилых помещений является МО. Указанные помещения сданы собственником в аренду юридическим лицам. Собственниками на ОСС принято решение о запрете доступа на придомовой ЗУ лиц, не являющихся собственниками, кроме лиц, оказывающих
собственникам услуги (доставляющим товары) и посещающих собственников по их приглашению. Кроме того принято решение в целях реализации права собственников на владение ОИ осуществлять подключение технического оборудования третьих лиц к общедомовым системам снабжения коммунальными ресурсами
исключительно на условиях, утверждённых ОСС.
Вопросы:
1. Имеют ли право арендаторы пользоваться общим имуществом?
2. В частности: могут ли арендаторы претендовать на то, чтобы пользоваться придомовым ЗУ для прохода через него своих сотрудников и клиентов, а также парковки
автомобильного транспорта и осуществления погрузки/разгрузки товаров и оборудования при том, что имеется альтернативный (с улицы) вход в нежилое помещение?
3. Могут ли арендаторы претендовать на БЕСПЛАТНОЕ использование ОИ для подключения к электросетям (подключение к ВРУ, прокладка
электрических кабелей по стенам подвального помещения)?
о запрете доступа на придомовой ЗУ лиц, не являющихся собственниками, кроме лиц
нанимателям тоже нельзя?
Статья 673. Объект договора найма жилого помещения
2. Наниматель жилого помещения в
многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.
Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в
праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
с другой стороны :
"...3.7. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом участки для стоянки автотранспорта персонала должны располагаться за пределами придомовой территории...."
санпин 2.1.2.2645-10
п.8 ст. 5 ЖК РФ 8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых
актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
ст. 36 ЖК РФ
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим
Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
NB! Обращаю внимание на то, что пределы установлены только на право распоряжения ОИ.
. . . . . . . . . .
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме,
принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Замечу, что право пользования ОИ подразумевает возможность
извлечения полезных свойств объекта, т.е. в том числе передачу этих объектов в возмездное пользование. Как ни парадоксально, но безвозмездная передача ОИ третьим лицам как раз-таки и нарушает право граждан-собственников на пользование ОИ.
По соц найму норма аналогичная, как и просто по найму, но у же в ЖК РФ. Тоже не пустите?
Статья 61. ЖК РФ Пользование жилым помещением по договору социального найма
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения
приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право
аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Что в договору между МО и арендатором по этому поводу?
А так
37 ЖК РФ
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим
такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Ну, так мы и так на практике этим принципом руководствуемся. :-D
Цитата: От пользователя: Семен020202
А как же быть нанимателям по найму и соц. найму?
А у
нас таковых нет - все квартиры приватизированы, поэтому мы этот вариант и не рассматриваем.
ОК. С придомовой территорией разобрались: хотят ставить свой транспорт - пускай заключают с собственниками договор аренды, клиенты и сотрудники пускай ходят через парадный вход с улицы.
Вторая часть вопроса:
Цитата: От пользователя: Docker
Могут ли арендаторы претендовать на БЕСПЛАТНОЕ использование ОИ для подключения к электросетям (подключение к ВРУ, прокладка электрических кабелей по стенам подвального помещения)?
Могут ли арендаторы претендовать на БЕСПЛАТНОЕ использование ОИ для подключения к электросетям (подключение к ВРУ, прокладка электрических кабелей по стенам подвального помещения)?
Тогда 2 вопроса назревает
1. Арендуют у МО или у
МКД через ОСС?
2. Договор с кем заключен?
Тогда еще вопросы
1. в договоре что? (может там есть пункт про подключение и т.п.)
считаю, что
1. по решению МО, т.к. он является собственником и что в его собственности там арендатор имеет право на все (что по договору)
3. что за пределами собственности МО, по решению
ОСС МКД.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (ст.66 ГК РФ), т. е. собственник по договору аренду временно передает часть своих прав,
составляющих содержание права собственности в соотв. со ст.209 ГК РФ.
Основным назначением ОИ в МКД является именно обеспечение права собственников на пользование жилым помещением, законодателем неоднократно подчеркивается его служебный характер по отношению к иным помещениям.
Таким
образом, арендатор, во-первых, осуществляет делегированные собственником права на пользование различными тех. помещениями МКД, а во-вторых, отсутствие у арендатора возможности по такому пользованию служебными помещениями противоречит существу арендного обязательства, не позволяя ему реализовать
право пользования арендованным помещением в полной мере (например, если бы ОСС собственников могло запретить пользование общими сетями МКД для подключения к электричеству, водоснабжению и т.д., то такое имущество просто нереально было бы сдать в аренду)
Да у Dockera есть крутая компания по выселению за пять минут, но дорого.
Да, дорого, но эффективно. Во всяком случае те, кому я оказывал услуги, остались чрезвычайно довольны достигнутыми результатами. Но силовые мероприятия это всегда
крайний вариант и частичный выход за правовое поле. По арендаторам и их правам беседовал с арендодателем - ответсвенным лицом из ДУМИ. Нашёл взаимопонимание. Сказали, что если арендатор нежилого плохо себя ведёт и жители им недовольны, на основании коллективной жалобы жильцов муниципалитет может
рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
