Изменения, о которых вы говорите, - это введение в действие с 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ.
Формально там не сказано, что собственник помещения в коммунальной квартире должен получать согласие соседей на передачу помещения в коммерческий найм. В главе, посвященной праву собственности,
такого ограничения нет. Однако, сдается мне, что в данном случае все не так просто.
Существует сходный с коммерческим наймом т.н. поднайм жилого помещения, когда наймодателем является не собственник, а лицо, имеющее жилье по договору социального найма. См. статью.
Статья
76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
1. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им
жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит
не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.
2. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих
совместно с ними членов их семей.
3. Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
4. Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом
жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.
Что интересно, при
поднайме требуется согласие всех соседей в т.ч. собственников, а при коммерческом найме, такого согласия прямо не предусмотрено.
Представте, что в квартире живут трое: два собственника и один наниматель. Как быть?
Наниматель при поднайме должен получить согласие обоих собственников, а
собственник не спрашивает согласия ни нанимателя, ни другого собственника.
А ведь речь и при поднайме и при коммерческом найме идет по сути об одном и том же - о вселении в квартиру посторонних людей.
Прибавим к этому некоторые традиционные ограничения права собственности
(недопустимость осуществления права в ущерб третьим лицам, учет интересов этих самых лиц и т.д.) и получим следующий вывод:
Формально согласия не требуется, однако по иску соседей (как заинтересованных лиц) в суде с большой долей вероятности такой договор признают противоречащим закону
со всеми вытекающими.
просто у нас соседка пустила лиц кавказской национальности(простите, если кого-то обижу), вот и не хочется нам жить непонятно с кем, да еще и с нерусскими, которые приходят чуть ли не ночью, шумят, а соседка - хозя даже не появляется
Вы думаете, она заключала договор письменный?? Сдала и сдала, без документов. Пригласите участкового, пусть документы, регистрацию проверит у жильцов. И потом, нужно знать, комната у соседки в собственности или она наниматель?
1. Отсутствие письменного договора коммерческого найма (если это так) влечет за собой отсутствие каких-либо прав пользования жилым помещением. Находиться в
комнате соседки ее квартирантам вы, конечно, не запретите, а вот пользоваться общим имуществом (сан.узел, кухня и т.п.) в коммунальной
квартире они не могут.
2. Как уже было сказано, существуют ограничения права собственности.
Вот пример для вашего случая:
Статья 293. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган
местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если
они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или
использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов
на исполнение судебного решения.
она собственнник, я купила комнату полгода назад, какое-то время женщина сама жила, но, другие соседи говорят, что комната постоянно сдается. мне теперь что, идя в туалет комнату закрывать на ключ?
Наниматель при поднайме должен получить согласие обоих собственников, а собственник не спрашивает согласия ни нанимателя, ни другого собственника.
А ведь речь и при поднайме и при коммерческом найме идет по сути об одном и том же - о вселении в
квартиру посторонних людей.
Никакого противоречия тут нет. Естественно, что права собственника комнаты больше прав нанимателя. Например, при продаже комнаты право преимущественной покупки имеют только собственники других комнат, но никак не наниматели.
Поэтому, не разделяю
оптимизма автора по поводу судебного решения:
Цитата: От пользователя: U-Cons
однако по иску соседей (как заинтересованных лиц) в суде с большой долей вероятности такой договор признают противоречащим закону со всеми вытекающими.
если, конечно, арендаторы грубо
не нарушают правил общежития. Кстати, приходить домой они могут в любое время суток.
я согласна про время, но при этом они будят всех в квартире - и меня просто не устраивает вскакивать посредь ночи от пьяного говора, да и элементарно боюсь комнату хоть на минуту оставлять - меня еще и это волнует, стибрят еще что-нить - ищи потом ветра в поле
Я 8 лет так прожила. постоянное держание соседей "в стойле". И по своему они правы - такая же собственность как ваша-как хочу так и распоряжаюсь. Вот имейте свою квартиру-тогда и решайте: кому лучше ее сдавать.
Например, при продаже комнаты право преимущественной покупки имеют только собственники других комнат, но никак не наниматели.
преимущественное право покупки имеют только участники долевой собственности. Собственники же комнат в
коммунальной квартире таковыми не являются, т.к. комната каждого находится в его единоличной собственности
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской
Федерации.
Это статья 42 ЖК РФ -"черным по белому"
+1
Цитата: От пользователя: Европа66
преимущественное право покупки имеют только участники долевой собственности. Собственники же комнат в коммунальной квартире таковыми не
являются, т.к. комната каждого находится в его единоличной собственности
Зато в общей собственности находятся кухня, коридор и санузел. Поэтому введен порядок преимущественного права покупки. Раньше, действительно, такого не требовалось.
действительно, п. 6 ст. 42 устанавливает право преимущественной покупки собственников остальных комнат в коммунальной квартире, при этом отсылая к ГК РФ. Проблема в том ,что соответствующие
положения ГК РФ направлены на регулирование отношений долевой собственности, к которой право собственников на комнаты никакого отношения не имеет. Что касается право на долю в общем имуществе ком. квартиры, то собственник его вообще отчуждать не имеет право. Поэтому возникают проблемы применения
данной нормы. Считать ее специальной нормой по отношению к ГК не совсем корректно, т.к. она регулирует другие отношения, причем не до конца, отсылая обратно к ГК. Кроме того, есть совершенно определенная позиция Конституционного суда , определяющая правовой режим собственников комнат в ком.
квартирах. Есть также положение ГК РФ , в соответствии с которым нормы гражданского законодательства, содержащиеся в других федеральных законах должны быть приняты всоотв. с ГК и ему соответствовать. поэтому такое произвольное ограничение прав собственника жилищным законодательством вызывает
определенные вопросы.
Кстати, норма ст. 42 ЖК далеко не единственная, которая вызывает нареканния качества юр. техники в новом ЖК.
Цитата: От пользователя: Европа66
преимущественное право покупки имеют только участники долевой собственности. Собственники же
комнат в коммунальной квартире таковыми не являются, т.к. комната каждого находится в его единоличной собственности
Прошу прощения за некорректную формулировку. Это лишь прдложение высказаться на правовом форуме по проблеме. Если кто-то принял это как руководство к действию, то проще
попытаться получить согласие на продажу.
А неприятности соседям всегда можно в отместку устроить. НДФЛ - то, небось, с дохода от аренды не платят... ;-) Бросить заявление в налоговую и участковому.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
