Всем доброго времени суток! Ночь на дворе, голова уже не та, потому прошу совета)
Условия задачки:
1. Есть муниципальное образование, у которого есть в собственности нежилое помещение.
2. Есть "ИП-шник" - арендатор указанного нежилого помещения. По договору аренды от января 2009
года.
3. Есть закон № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", который устанавливает условия и порядок
реализации арендатором преимущественного права выкупа арендуемого имущества, являющегося муниципальной собственностью. В частности, в данном законе есть следующие условия реализации такого права:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится во временном владении /
пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет;
2) отсутствует задолженность по арендной плате;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской
Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При наличии всех трех перечисленных обстоятельств, арендатор вправе подать заявление в
уполномоченный ОМС о выкупе арендуемого недвижимого имущества.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества
в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2)
принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Суть такова, что ИП-шник, арендатор муниципального имущества, по всем условиям соответствует требованиям указанного закона. В июле 2013 года им было подано в ОМС заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества.
Вплоть до сегодняшнего дня от ОМС никакого
ответа не получено, какие-либо действия, перечисленные выше, ОМС не совершал.
На днях планируем обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия ОМС, также хотим обязать ОМС совершить юр. значимые действия для реализации преимущественного права ИП-шника.
Разъяснения ВАС по этой категории дел и судебная практика на нашей стороне, оспорить бездействие ОМС никаких проблем не составит.
Вопрос сводится вот к чему.
Договор аренды указанного нежилого помещения истекает через месяц, в январе 2014 года, применяя нехитрую арифметику,
придем к выводу, что действие договора аренды прекратиться как раз в то время, когда дело будет двигаться в суде и, вероятно, рассмотрено наше заявление по существу еще не будет.
Так вот, хотелось бы понять наверняка, каким образом истечение срока действия договора аренды может повлиять на
исполнение решения суда и на реализацию ИП-шником своего преимущественного права на выкуп?
Я так понимаю, если решением суда будет установлено, что бездействие ОМС является незаконным, следовательно является очевидным то, что при нормальном течении дел и при должной добросовестности ОМС, право
ИП-шника уже было бы реализовано. В таком случае истечение срока договора аренды не будет играть существенной роли для исполнения решения суда и реализации ИП-шником своего права. Я правильно понимаю?
Сорри за много букв, просто хотелось все условия изложить, чтоб была понятнее суть вопроса)
мысли абсолютно закостеневшего ночного мозга
ну признает суд действия незаконными
обяжет выполнить их
но обяжет (условно) в марте, а не задним числом ведь
а преимущественное право на приобретение в собственность - у арендатора
а в марте договор истек
--> ИПшник - не арендатор
и преимущественного права не имеет
продлять договор? выносить допник на рассмотрение, если что - еще в суде обязать заключить договор на новый срок (хотя по-моему фигню говорю, свобода договора все такое.. хотя 621 ГК никто не отменял
наконец-то) спасибо) как известно, в споре может родиться истина, если хорошо постараться) давай порассуждаем)
Признают бездействие незаконным на весь период проявления такого бездействия, т.е. в период со дня, когда
определенные действия ОМС стопроцентно должны быть совершены (в нашем случае с 17го сентября 2013го), по дату обращения в суд. Это, так скажем, длящееся (ежедневное, ежечасное, ежесекундное :-D ) нарушение прав заявителя.
Соответственно, на тот период, когда бездействие имело место,
арендатор имел полное право на выкуп имущества, но не мог его реализовать по причине того, что ОМС не шевелился.
Т.е., "отпадение" права арендатора является прямым следствием непринятия ОМС мер по реализации права арендатора.
А признавая бездействие незаконным, суд обязывает
совершить действия в будущем времени, но которые должны были быть совершены еще тогда, когда у арендатора имелось право, иными словами - устранить нарушение права лица, используя те юридические факты, которые имелись на момент нарушения права арендатора.
Как тебе такая цепочка рассуждений?
И еще, если все же предположить, что наши телодвижения бесполезны, можно ли как-нибудь пофантазировать с обеспечительными мерами, при помощи которых договор аренды будет пролонгирован?
и вариант 3 вот тут - http://www.garant.ru/article/484078/
очень схоже с твоей ситуацией. По-моему проще тянуть именно на это, что госорган своими действиями такую картину маслом создал, чем принудительно заключить договор:-)
посмотрел, подумал и понял, что, да, ситуация 3 может подходить.
Но тут уже, видимо, будет пахнуть еще одним ра3бирательством, если ОМС действительно не 3ахочет продлевать договор аренды и что-нибудь "3амутит" с тем имуществом.
Я вот сейчас вижу откровенные проблемы в том плане, что если договор аренды не будет продлен, то в январе 2014 года, по окончанию срока действия договора, не смотря на судебные тяжбы, арендатору придется съехать с 3анимаемого помещения до полного исполнения решения суда, т.е. до 3аключения
договора купли-продажи.
А это 3начит: демонтировать вывески, выво3ить мебель, технику и совершать прочие телодвижения, чтобы освободить помещение. В итоге ИП фактически приостановит свою деятельность, будет терпеть, так скажем, абстрактные убытки, а 3атем, при окончании исполнения решения
суда, ИП-шнику придется совершать теперь уже обратные телодвижения, чтобы въехать в уже свое собственное помещение и обустроить его.
Это огромное количество проблем, которые повлекло собой не что иное, как бездействие ОМС.
Таким образом, в целях избежания существенного ущерба для
ИПшника, в целях сохранения уже существующих правоотношений сторон, а так же в целях предупреждения невозможности исполнения судебного решения, необходимо применить обеспечительную меру в виде 3апрета действий ОМС, направленных на расторжение существующего договора аренды.
Вот тут
вопрос: запрет расторжения договора аренды на практике происходит только лишь в делах о банкротстве, или все же в иных случаях, прямо не предусмотренных законом, тоже можно сделать это?
У нас ведь вроде как перечень обеспечительных мер является открытым, и главное, чтоб соблюдался список
условий, при которых обеспечительная мера может быть предпринята.
Так не надо 3апрещать истечение срока договора, надо 3апретить действия ОМС, направленные на недопущение пролонгации) Т.е. если ОМС никаких действий совершать, не будет, то и договор сам собой на неопределенное время продлится.
Просто прикинуться дохлой белочкой вряд ли выйдет, ОМС полюбому начнет выделываться и во3мущаться относительно пролонгации. Они правдами и неправдами 3ахотят не дать арендатору быть таковым, ра3 он решил в суд на них пожаловаться)
короче лично мне кажется довольно странным перспектива обязывать не совершать действий по недопущению пролонгации)) попахивает обязательностью заключения договора. которой в данном случае вроде бы и нет. Но попытка не пытка, в крайнем случае обтечете и будете плюхаться дальше:-)
Нередко, арендаторы требуют обязать арендодателя в судебном порядке продлить договор аренды на новый срок, ссылаясь на необходимость реализации принадлежащего им права на получение преимуществ при перезаключении договора на новый срок. Суды, разрешая подобные споры, отмечают, что указание в
договоре на то, что арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует о возможности обязать арендодателя продлить договор аренды на новый
срок (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А25-1619/2010 от 14.11.2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа № А13-8929/2011 от 07.06.2012).
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,
за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на
заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Доказательства наличия намерений
предоставить земельный участок в аренду иным лицам не представлены. Со своей стороны арендодатель свободен в своем волеизъявлении по вопросу о продолжении арендных отношений либо их возобновлении. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня
истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Иными словами, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им
только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В этом случае преимущественное право арендатора подлежит обязательной реализации. При этом арбитражные суды сходятся во мнении, что нормы гражданского законодательства о преимущественном праве перезаключения
договора не свидетельствуют об обязанности арендодателя продлить договор аренды на новый срок.
====================
как вариант - напишите им бумаШШку о том что хотите аренды снова. Они вас пошлют :-) А потом в дружеских переговорах намекните им, что при проигрыше суда (на тему
незаконных действий) сей чудный арендодатель влетает на еще один судебный процесс с требованием о возмещении убытков (он же влетает, раз его незаконными действиями..бла бла? У меня просто моцк заржавел)..
А бумажку все же напишем) дело неплохое)
==========================================
К приведенному выше: то, что в процессе нормального течения гражданского оборота, аренду нель3я принудительно продлять - это понятно.
Тут ведь нужно продлить только потому, что в противном случае будет нево3можным исполнение решения суда, а также будет причинен ущерб 3аявителю, как я понимаю.
Кстати об обеспечительных мерах есть Пленум ВАС, где говорится, что... "в целях предотвращения причинения значительного ущерба
заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами".
А 3апрет расторгать договор аренды - это обеспечительная мера, направленная на сохранение существующего состояния отношений, т.е. сохранение действия договора
аренды.
Я просто все и3 головы обеспечительные меры не могу выкинуть, потому как их применение будет вообще самым благоприятным исходом для арендатора. Вот только пока нет прямых 3ацепок для этого)
А 3апрет расторгать договор аренды - это обеспечительная мера, направленная на сохранение существующего состояния отношений, т.е. сохранение действия договора аренды.
блин дак понимаешь, если бы договор был до 2019 года - то был бы
запрет расторгать, я тут даже не спорю
а тут он сдохнет сам ибо сроки каюкнулись
и что ты хочешь запретить? запретить не продлять? :-D
:-D в твоих словах это смешно выглядит
Не "3апретить не продлять", а "3апретить совершать действия, препятствующие продлению договора на неопределенный срок". То же самое, но не так смешно :-)
Договор аренды же сам по
себе не 3аканчивается, он при нормальных условиях продлевается спокойно, и никто при этом никаких особых действий не совершает, арендатор продолжает поль3оваться, арендодатель продолжает не во3ражать))
Блин, я уже совсем 3апутался во всей этой...
Договор аренды же сам по себе не 3аканчивается, он при нормальных условиях продлевается спокойно, и никто при этом никаких особых действий не совершает, арендатор продолжает поль3оваться, арендодатель продолжает не во3ражать))
так,
стоп, простите
я конечно не спец в аренде, но
срок истек
арендатор не съезжает
арендодатель про арендатора забыл
затем склероз отступает, и арендодатель приходит и говорит КЫШ, а за время пользования - бабки давай. Разве не так? И если нету акта сдачи помещения,
подписанного сторонами -то придется платить за фактическое пользование.
А чтобы договор продлить - надо бумаШку нарисовать и обоюдно оную подписать.
как в данном контексте
Цитата: От пользователя: DeadlySaint666
3апретить совершать действия, препятствующие продлению
договора на неопределенный срок".
??
Это же по сути дела именно обязание подписать бумажку
Я может чего упустила где ? у меня с арендой крепкой дружбы нет, если честно, пленумы ночью читать лень))
А чтобы договор продлить - надо бумаШку нарисовать и обоюдно оную подписать.
как по мне, то тут действие договора продлевается в силу 3акона, потому оформление каких-либо соглашений и иных бумажек не требуется.
Тут просто, так
скажем, арендатор продолжает поль3оваться имуществом, уплачивать арендные платежи, а арендодатель продолжает арендные платежи принимать и не во3ражать против самой аренды.
Ни оформление бумажки, ни, тем более, гос. регистрация такого продления не нужно. Просто в один прекрасный момент
арендодатель может прийти и ска3ать, что принял решение о прекращении договора аренды, тут уж арендатору придется освободить помещение чере3 3 месяца после получения такого уведомления.
то тут действие договора продлевается в силу 3акона, потому оформление каких-либо соглашений и иных бумажек не требуется.
ты про 621 п.2?
блин а сразу мне, нерпе глупой, сказать не мог?:-)
тогда может твоя формулировочка и
"взлетит". Хотя я на месте арендодателя сейчас молодым сайгаком бы носилась по всем вашим адресам и рассовывала бумаШку на тему "не забудьте, что в полночь ваша карета превратится в тыкву скоро ваш договор истекает и к урочному часу вы должны предоставить мне помещение в первозданном виде,
потому что больше я вас тут не хочу:-)"
ты про 621 п.2?
блин а сразу мне, нерпе глупой, сказать не мог?
я думал, ты поняла :-D
Цитата: От пользователя: |nfinity
Хотя я на месте арендодателя
хорошо, что не ты на месте
арендодателя) И хорошо бы было, чтобы они эту тему не "просекли" до подачи 3аявления об обеспечительных мерах. Потому, что я очень надеюсь, что
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
