Напомню содержание:
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в
многоквартирном доме относятся:
. . . . . . . . .
Вот возник у меня вопрос: Носит ли часть 2 ст. 44 ЖК РФ императивный характер? Могут ли вопросы, относящиеся к компетенции ОСС быть делегированы под тем или иным условиям другим лицам?
В 1-ой инстанции я
проиграл дело по иску к ЗАО "Орджоникидзевская УЖК" о признание незаконными действий по капитальному ремонту общего имущества без решения ОСС. Проблема в том, что в договоре управления, который никто из собственников не читал и который был утверждён на ОСС в далёком 2006-м году есть такой пункт:
Обязательства ?Управляющей организации?: 2.1.13. Осуществить капитальный ремонт общего имущества в объеме и сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений дома, принятым в течение срока действия настоящего договора, в пределах накопленных на расчетном счете
?Управляющей организации? средств, перечисленных собственниками помещений дома на капитальный ремонт.
При необходимости проведения капитального ремонта Управляющая организация выносит предложение о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. В
предложении должны быть указаны:
- необходимый объем работ по капитальному ремонту;
- стоимость материалов, необходимых для выполнения капитального ремонта;
- общая стоимость работ по капитальному ремонту;
- сроки проведения работ по капитальному ремонту;
- порядок финансирования капитального ремонта;
- сроки возмещения расходов управляющей организации на капитальный ремонт и размеры их оплаты собственниками помещений;
- прочие, связанные с проведением капитального ремонта условия.
Отношения, связанные с проведением
капитального ремонта общего имущества регулируются дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемому всеми собственниками помещений в данном доме и Управляющей организацией на основании соответствующего решения общего собрания собственников, с учетом требований ст. 158 ЖК РФ и других
норм ЖК РФ, либо самим решением общего собрания.
При наличии технической необходимости одновременно с капитальным ремонтом общего имущества выполнить капитальный ремонт жилых (нежилых) помещений и находящегося в них оборудования (не являющегося общим имуществом). Такой ремонт выполняется
в соответствии с отдельным договором, заключенным с ?Собственником? такого помещения, содержащим условия о сроках проведения капитального ремонта, видах работ, стоимости и порядка оплаты. Данное условие распространяется также на жилые (нежилые) помещения, находящиеся в муниципальной
собственности.
В случае если необходимость выполнения капитального ремонта связана с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением значительного ущерба их имуществу, ?Управляющая организация? вправе самостоятельно принять решение о выполнении таких работ и обязана
проинформировать собственников об объеме, стоимости выполненных работ и согласовать с ними порядок возмещения произведенных расходов.
Фабула следующая: Осенью 2008-го года УК осуществляет капремонт цоколя (накидывает цементную "шубу"), подписывает у лица, не являющегося собственником
акт приёмки работ, при этом в акте указывается, что стоимость работ с собственниками не согласована. Весной 2009-го года УК вывешивает отчёт за 2008 год - списано 39 тыс. рублей на капремонт (ремонт цоколя). ОСС отчёт не утверждает!
Решение суда: Необходимость в капитальном ремонте
цоколя была, что следует из одностороннего акта обследования составленного УК, имела место угроза жизни и здоровью граждан, так как непроведение ремонта грозило разрушением фундамента здания. О стоимости работ УК проинформировала собственников, разместив отчёт в 2009 году, а порядок возмещения
расходов согласован... п. 2.1.13 договора управления, который собственники утвердили на ОСС.
Сейчас, решение 1-ой инстанции обжалую. Помимо всего прочего особо напираю, на то, что п.
2.1.13 договора управления противоречит действующим на момент его заключения законам и правилам.
Пункт 1 ст. 422 ГК РФ Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его
заключения.
П. 1 ст. 16 ФЗ ? 2300-1 от 07.02.1992 г. ?О защите прав потребителей?: Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Если в
результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
Можно ссылку на договор управления?
В нашем договоре есть такие условия:
?Управляющая организация? обязана
осуществить капитальный ремонт общего имущества в объеме и в сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений дома, принятым в течение срока действия настоящего договора, в пределах накопленных на расчетном счете ?Управляющей организации? средств, перечисленных собственниками
помещений дома на капитальный ремонт.
При необходимости проведения капитального ремонта ?Управляющая организация? выносит предложение о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. В предложении должны быть указаны:
- необходимый объем работ по
капитальному ремонту;
- стоимость материалов, необходимых для выполнения капитального ремонта;
- общая стоимость работ по капитальному ремонту;
- сроки проведения работ по капитальному ремонту;
- порядок финансирования капитального ремонта;
- сроки возмещения расходов
управляющей организации на капитальный ремонт и размеры их оплаты собственниками помещений.
П. 1 ст. 16 ФЗ ? 2300-1 от 07.02.1992 г. ?О защите прав потребителей?: Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав
потребителей, признаются недействительными.
Я, конечно, ссылку на эту норму вставил. Но, как говорится "норму нужно читать целиком", и ключевые слова здесь: ЗАКОНАМ или иными правовыми актами Российской Федерации В ОБЛАСТИ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Было у меня примерно также. Обл.суд выразился однозначно по данному вопросу. Указал, что все отношения, вытекающие из договора управления МКД, регулируются ЗПП. Жалко, определение не
опубликовано на сайте, и у меня не осталось.
К тому же прочие правовые акты не допускают одностороннего принятия решения УК о кап.ремонте. У меня по кап.ремонту последнее заседание назначено на 15 августа. Напишу чем закончится.
2.1.13. не позволяет УК производить ремонт без ОСС.
Цитата: От пользователя: Docker
О стоимости работ УК проинформировала собственников, разместив отчёт в 2009 году
Пришла, к примеру уборщица, забрала все деньги и записку оставила: я сделала то-то и то-то,
простите, но денег больше нет - забрала все, а то, что вы меня не просили - так сильно грязно было... Бред полный...
договор управления МКД - НЕ регулируется нормами ЗПП (ст. 20ЖК, а равно объединения граждан) ;-)
договор или отдельный или общий НО в части КУ услуг-другое дело
договор управления МКД - НЕ регулируется нормами ЗПП
В отношении граждан-физических лиц, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, и приобретающих услуги управляющей организации для личного потребления, нормы ЗПП действуют. В
отношении ИП и юриков -нет. На эту тему я подавал частную жалобу в областной суд на определении об оставлении искового без движения - Доказал, что граждане, обращаясь в суд с иском, вытекающим из отношений по договору управления, могут не платить в соответствии с ЗПП пошлину.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
