Извиняюсь за некоторый сумбур, пишу урывками на работе и предметом владею слабо )
Прошу помощи.
Ситуация такая — разведённые супруги владеют каждый 1/4 частью двухкомнатной квартиры, оставшаяся 1/2 принадлежит их общему ребёнку.
Муж хочет продать свою долю, жена готова у
него её выкупить.
Но между собой договориться у них не получается по причине сложных личных отношений, кроме того муж настроен по возможности продать свою долю кому угодно, только не жене.
Муж направил жене телеграмму о своём намерении продать принадлежащую ему долю.
Дальше возникают такие вопросы со стороны покупателя (жены):
1) Правильно ли я понимаю, что жена имеет приоритетное право на выкуп доли мужа в течение месяца после получения информации о его намерениях? Вопрос выяснен
2) Если ответ на предыдущий вопрос положителен, то с
какого момента отсчитывается этот месяц — с момента отправки или получения телеграммы? Вопрос выяснен
3) Какие данные должны содержаться в телеграмме? Если информации недостаточно, как правильно потребовать полной информации, и пойдёт ли в этом случае заново отсчёт месяца на принятие
решения? [upd]Прочитал комментарий к ст.250, там сказано так: Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены.
Всё равно
непонятно, что такое "все условия". [/upd]
4) Достаточно ли в течение месяца уведомить продавца (и, возможно, какой-то контролирующий орган) о своём намерении приобрести долю для того, чтобы он не смог продать её кому-то другому? Или до конца месяца должен быть уже заключён договор,
иначе он сможет продать долю кому угодно? [upd]В том же комментарии:Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков … продавец вправе продать долю любому лицу.
То есть всё-таки достаточно
просто как-то отреагировать? :-) Как лучше это сделать?[/upd]
5) Как жене после получения телеграммы правильно уведомить мужа о своём намерении приобрести его долю, чтобы он не смог продать её кому-то другому по истечении месяца или всячески препятствовать в течение этого месяца
заключению договора? Нужно ли (полезно ли) уведомить какую-нибудь регистрационную палату, риэлторскую ассоциацию, конкретного риэлтора и т.п.?
Если это всё уже где-то не раз разжёвано, дайте пожалуйста ссылку.
А если наоборот — вопрос слишком сложный и неординарный, то к кому
можно обратиться за консультацией?
[upd]Исправлен заголовок, чтобы было понятнее что меня интересуют вопросы со стороны дольщика-покупателя )
Так же внесены изменения в вопросы после прочтения указанной Desperate_Lawyer статьи и комментариев к ней.
Но между собой договориться у них не получается по причине сложных личных отношений, кроме того муж настроен по возможности продать свою долю кому угодно, только не жене.
Правила ст. 250 применяются только к
продаже доли (и при мене). Можете "отчудить" ее по другому основанию, тогда согласие других участников долевой собственности не потребуется.
Например, можете сделать фиктивный договор дарения.
Исправлен заголовок, чтобы было понятнее что меня интересуют вопросы со стороны дольщика-покупателя )
Так же внесены изменения в вопросы после прочтения указанной Desperate_Lawyer статьи и комментариев к ней.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Процедурные тонкости при продаже доли квартиры
Телеграмму же при желании можно довольно долго безнаказанно не принимать, верно?
Может ли получиться так, что продавец просто не примет её до конца положенного месяца, и покупатель таким образом
упустит своё приоритетное право на покупку?
А если по этому поводу можно не опасаться, то что должно быть указано в телеграмме, чтобы она была признана достаточным "реагированием" на намерение продавца? )
0/0 |
| Поделиться:
Re: Процедурные тонкости при продаже доли квартиры
Может ли получиться так, что продавец просто не примет её до конца положенного месяца, и покупатель таким образом упустит своё приоритетное право на покупку?
Не упустит.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Процедурные тонкости при продаже доли квартиры
Как жене после получения телеграммы правильно уведомить мужа о своём намерении приобрести его долю, чтобы он не смог продать её кому-то другому по истечении месяца или всячески
препятствовать в течение этого месяца заключению договора?
Нужно ли (полезно ли) уведомить какую-нибудь регистрационную палату, риэлторскую ассоциацию, конкретного риэлтора и т.п.?
Попытаюсь ответить на этот вопрос. Пункт 2 ст. 250 ГК РФ говорит буквально следующее:
Цитата: Если остальные участники долевой собственности
откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца
Существует мнение, что эти сроки являются пресекательными, т.е. будет приниматься во внимание дата получения ответа, а не дата отправки.
Кстати, извещение
жены о намерении продать долю не является офертой!!!, и мужа ничем не обязывает. Даже если в ответ она изъявит желание эту долю приобрести, он вправе не заключать с ней договор. Другой вопрос, что ни с кем другим он этот договор также не сможет заключить, если оферта жены поступит к нему в
пределах месячного срока. (Если еще точнее, то может, но жена вправе в 3-х месячный срок оспорить сделку в суде).
Соответственно, как "правильно исхитриться"? Только или лично под роспись вручить (как я понимаю, этот вариант исключается) или отправить почтой с уведомлением о вручении
(различные виды курьерской почты типа DHL тоже пойдут, просто беготни больше - надо будет запрашивать в суд накладную с автографом получателя). Уведомлять третьих лиц, думаю, смысла нет (тем более рег.палату).
Кстати, извещение жены о намерении продать долю не является офертой!!!, и мужа ничем не обязывает. Даже если в ответ она изъявит желание эту долю приобрести, он вправе не заключать с ней договор.
Понятно, то есть шансов на
приобретение доли немного…
Тем не менее, пробовать надо, поэтому всё же насчёт того, как "правильно исхитриться", вопрос и к вам, и ко всем )
Цитата: От пользователя: Desperate_Lawyer
отправить почтой с уведомлением о вручении
Что должно быть написано в тексте
письма? Есть ли какие-то требования к форме?
И ещё, можно ли как-то зафиксировать — что именно было отправлено в письме/телеграмме? Ну то есть чтобы на руках было не только уведомление об отправке, а и каким-то образом заверенная (почтой?) копия отправленного сообщения. Такая, которую
признали бы в суде если дело дойдёт до суда по поводу продажи в обход приоритетного права дольщика.
З.Ы.: Возможно, есть какие-то схемы для привлечения с привлечением риэлтора или нотариуса для контроля для процессом со стороны дольщика-покупателя?
Выдалась свободная минута, посему продолжу отвечать на Ваши вопросы:
Цитата: От пользователя: DmB
3) Какие данные должны содержаться в телеграмме? Если информации недостаточно, как правильно потребовать полной информации, и пойдёт ли в этом случае заново отсчёт
месяца на принятие
решения?
[upd]Прочитал комментарий к ст.250, там сказано так: Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены.
Всё
равно непонятно, что такое "все условия". [/upd]
Есть мнение, что в данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления
управомоченному субъекту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об
отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.
При этом помним, как буквально звучит требование закона:
Цитата: известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу
Можно прямо в заголовок
извещения написать, чтобы потом юрист жены, буде таковой нанят, замучался с пеной у рта доказывать, что это была оферта.
Ну и напоследок. По смыслу п. 1 ст. 250 ГК РФ, управомоченные лица пользуются преимущественным правом приобретения доли в праве общей собственности только по цене,
за которую она продается, и на других равных условиях предложения третьему(им) лицу(ам). Другими словами, осуществление преимущественного права покупки возможно лишь в тех случаях, когда обладатель указанного права полностью и безоговорочно согласен заключить договор купли-продажи на условиях, ранее
согласованных продавцом и третьим лицом - потенциальным покупателем (п. 1 ст. 438 ГК РФ). В противном случае даже если управомоченным лицом(ами) выражается согласие на приобретение, но по другой цене или на иных условиях, продавец вправе заключить договор купли-продажи с третьим лицом.
Т.е.
можно влупить в проект договора заведомо неподъемную для жены цену и пусть она "офигеет". А по факту просто договориться с третьим лицом.
Цитата: От пользователя: DmB
4) Достаточно ли в течение месяца уведомить продавца (и, возможно, какой-то контролирующий
орган) о своём намерении приобрести долю для того, чтобы он не смог продать её кому-то другому? Или до конца месяца должен быть уже заключён договор, иначе он сможет продать долю кому угодно?
[upd]В том же комментарии:Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на
предложение продавца, то по истечении указанных сроков … продавец вправе продать долю любому лицу.
То есть всё-таки достаточно просто как-то отреагировать? Как лучше это сделать?[/upd]
Опять же, читаем пункт 2 ст. 250:
Цитата: Если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца
Т.е. должен последовать либо:
а) явно выраженный отказ, либо
б) приобретение продаваемой доли
Что такое "приобретение доли"? Буквально
это - достижение согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи доли в праве собственности. Существенные условия содержатся в извещении, которое мы направили ранее - изменить их вы не вправе. Соответственно задача жены - направить оферту. Если оферта поступила в срок, то факт ее
акцепта значения не имеет (он ведь может и не последовать). Правовые последствия изложены в моем предыдущем сообщении.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Процедурные тонкости при продаже доли квартиры
И ещё, можно ли как-то зафиксировать — что именно было отправлено в письме/телеграмме? Ну то есть чтобы на руках было не только уведомление об отправке, а и каким-то образом заверенная (почтой?) копия отправленного сообщения.
Самый
простой вариант - это телеграмма. Слать телеграммой проект договора - это несерьезно. Вариант более сложный - ценное письмо с описью вложения. Но опись, опять же, содержание документа не подтверждает.
Вообще (это больше практика юр. лиц, но применимо и в Вашем случае) - муж пусть на каждой
странице проекта договора (без фамилий и адресов потенциальных покупателей) напишет своей рукой шариковой ручкой: "Страница № столько-то" и свою подпись с расшифровкой. В описи вложения указать "Проект договора на стольки-то страницах, подписанный продавцом ФИО на каждой странице". Мне кажется, для
суда этого будет достаточно. В конце концов, процесс гражданский, и факт несоответствия заключенного договора с текстом того, что был направлен ей, должна будет доказывать она. Заменит она в нем одну страницу, или принесет полностью новый текст договора - это уже ее дело. Опись будет иметь силу
официального документа и должна перевесить её показания.
А у жены уже вариантов нет - она должна сказать либо "да", либо "нет", все существенные условия будут в проекте договора.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Процедурные тонкости при продаже доли квартиры
Большое спасибо, в голове понемногу проясняется :-)
То есть если от мужа пришла телеграмма (без проекта договора), в которой указана, например, желаемая сумма продажи (пока неизвестно что там ещё указано), то жене достаточно
вовремя отправить ответную телеграмму примерно такого содержания "уведомляю о намерении (готовности? согласии?) приобрести вашу долю в такой-то собственности на условиях, указанных в вашей телеграмме от такого-то числа", так?
То есть если от мужа пришла телеграмма (без проекта договора), в которой указана, например, желаемая сумма продажи (пока неизвестно что там ещё указано), то жене достаточно вовремя отправить ответную телеграмму примерно такого содержания "уведомляю
о намерении (готовности? согласии?) приобрести вашу долю в такой-то собственности на условиях, указанных в вашей телеграмме от такого-то числа", так?
Да, совершенно верно. Я бы еще дополнил ответную телеграмму фразой "Проект договора будет направлен дополнительно", либо "Прошу
выслать в мой адрес проект договора для оформления сделки и последующей государственной регистрации". А то как-то тоже нелогично получится - вроде и готовы, а вроде и сидим ждем непонятно чего. Это вытекает отсюда: (см. ниже)
Цитата:
Статья 550. Форма договора продажи
недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
А то как-то тоже нелогично получится - вроде и готовы, а вроде и сидим ждем непонятно чего.
Понятно, звучит разумно :-)
Вам ещё раз огромное спасибо, а к остальным участникам форума просьба — если кто-то сталкивался с подобными
нюансами на практике, опишите пожалуйста как происходили и чем заканчивались такие операции с недвижимостью.
0/0 |
| Поделиться:
Re: Процедурные тонкости при продаже доли квартиры
Сижу сейчас перечитываю ст. 550 и склоняюсь к выводу, что жене в такой ситуации целесообразнее всё же "отвечать" на извещение договором. Требования к форме-то у нас специальные.
Цитата: Статья 432. Основные положения о заключении договора
1. Договор считается заключенным, если
между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
...
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой
стороной.
склоняюсь к выводу, что жене в такой ситуации целесообразнее всё же "отвечать" на извещение договором.
То есть даже не проектом, а готовым к подписанию договором? :confused:
З.Ы.:
И ещё вопрос
Цитата: От пользователя: Desperate_Lawyer
Другой вопрос, что ни с кем другим он этот договор также не сможет заключить, если оферта жены поступит к нему в пределах месячного срока. (Если еще точнее, то может, но жена вправе в 3-х месячный срок оспорить сделку в суде
А как
можно будет узнать — состоялась сделка или нет?
То есть даже не проектом, а готовым к подписанию договором?
Да, похоже что так. Ну проблемы-то в общем нет - форму договора можно в интернете подтянуть, необходимые данные у Вас итак есть (в вашем свидетельстве о праве). Отправить
также, как описано выше (ценным с описью вложения) и ждать результата.
Цитата: От пользователя: DmB
А как можно будет узнать — состоялась сделка или нет?
Если с вами - то без вас ее просто не зарегистрируют. В ФРС потребуется ваше личное участие.
Если с кем-то еще - спустя какое-то время надо делать запрос в ФРС (раньше это 100 рублей стоило, сейчас не знаю). Делают за неделю. Т.е. исходя из того, что у вас три месяца на то, чтобы оспорить сделку, вычисляйте.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
