Ден, может ты просто не в курсе, но индустрия ПИФов регулируется почти так же жёстко, как и банковская.
С одной стороны это хорошо, так как повышает уровень доверия. С другой - плохо - растут издержки на соблюдение
многочисленных норм законов.
А теперь представте перспективу. Многие (уверен) хотели бы поучавствовать в инвестициях в недвижимость, только чтоб купить (для инвестиций) заурядную комнатёнку, надо 400 000, не говоря уже о квартире. Если такой ПИФ, будучи сформированным, вложит средства в
разные проекты от офисов до комнат (диверсификация), то мы будем иметь низкий риск и ориентировочную доходность 25% чистыми.
Если скажем оценить стоимость пая в 10 000, то должно найтись много желающих.
А тот факт, что это будет местный фонд, сыграет свою роль, так на рынке этого
продукта вообще нет практически. А даже если есть, то не очень многие могут правильно оценивать их, так как объекты там - московские и паи дорогие. А уж в местных ценах-то все ориентируются.
Так что: строительным компаниям предлагаю в условиях дороговоизны и труднодоступности кредитов и
т.п. присмотреться к этому способу инвестирования.
Могу помочь, если что.
Покупаем офисный метр на этапе застройки за 1500 баксов. Сдаем - за 400-450 в год. Имеем искомые 25%. И это без учета вероятного повышения цен и высокой ликвидационной стоимости актива. Посчитай сам по DCF - выгодно.
Риск
уменьшается диверсификацией Кроме офисной, можно покупать торговые и жилые площади. Купил метр жилой на этапе котлована за 700-750, продал готовое за 1000-1100.
Я думаю, это всё равно выше 14% по депозиту, не так ли?
Ну и налоговые приятные вещи тоже.
Существующие ПИФы
дороги просто потому, что они организуются узким кругом инвесторов, которые просто хотят именно таким образом финансировать строительство. Из-за налогов и ли из-за чего-либо ещё. Высокая стоимость пая именно поэтому, ну и кроме того, в Москве недвижимость очень дорога и действительно на мелочь
размениваться неэффективно.
Покупаем офисный метр на этапе застройки за 1500 баксов. Сдаем - за 400-450 в год. Имеем искомые 25%. И это без учета вероятного повышения цен и высокой ликвидационной стоимости актива. Посчитай сам по DCF - выгодно.
бесплатный совет -
режь активы по недвижимости.... ....следующий цикл начнется через 3-4 года.... ..... скйчас либо застой цен. либо падение..... ....в пифах интересны только налоги - когда предприятие передает (а не строит) свои помещенеия в виде пая в пиф и освобождается от каких-то там налогов связанных с
недвижимостью....
Цитата: От пользователя: Экспертик
Купил метр жилой на этапе котлована за 700-750, продал готовое за 1000-1100.
Это ты мАсковских журналов начиталась..... (годичной давности)... пока половины здания не построили - подходить не рекомендую.... ....
Пример - долгострой у Дирижабля, сейчас - буза с построками у пивзавода - а там как пишут уже стадия больше фундамента....
Цитата: От пользователя: Экспертик
Покупаем офисный метр на этапе застройки за 1500 баксов. Сдаем - за 400-450 в год. Имеем искомые 25%.
...имел место факт наблюдения в этом году полугодовой попытки сдачу в аренду офисных площадей в центре.....
....хотя я не спец по недвижимости - тебе лучше у них совета спрашивать... ...будь ближе к жизни...
То №1:
Насчёт циклов - так через 3-4 года и начнётся цикл их падения. А сейчас - рост либо НЕпадение.
Насчёт налогов, связанных с недвижимостью - не понял, хотя вроде профессиональную подготовку имею. Там основное - экономия по налогу на прибыль.
Насчёт половины здания - ерунда. К
половине здания остается не более 20% квартир, в основном или самых больших, или на первом и последних этажах.
Чем тебя цены не устраивают, мною названные - не поймы. Метр в стандартной панельке счас стоит около 900, а по себестоимости максимум 600. При чём тут московские цены?
Никакой
половины здания - надо самому быть застройщиком, то есть покупать площадку целиком.
Факт наблюдений за попытками сдать площадь в центре - тебя жестоко обманули. Я точно знаю из первых рук, как стоит очередь в "Успенский" за площадями по 60-80 баксов за метр. Это к примеру.
ПИФ достаточно зарегулирован, ФСФР не дремлет, ИМХО на недвижимость можно будет пустить только небольшую часть собранных денег - нужна и ликвидность, и краткосрочная доходность. Недвижимость сейчас - рисковый актив, загнать все деньги туда - по-моему самоубийство, да и люди, вкладывающие деньги в
ПИФы в большинстве своем понимают, что такое риск, ознакомившись с инвестиционной декларацией - могут и не понести в такой фонд деньги. Опять же рекламой можно разогреть любителей холявы, они денежки и принесут:-)
Дерзайте:-)
To Eygin:
ПИФ зарегулирован не более, чем банки, а в банки ведь деньги несут, не так ли? И три- четыре серьёзных банковских кризиса и ряд более мелких за последние 8 лет не отбивают охоту...
Насчёт небольшой части в недвижимость - учите матчасть - всё ровно наоборот. В остальное м.б.
НЕМНОГО вложить, но основное - недвижимость.
Ликвидность конечно нужна, но ведь это совершенно другой инструмент для инвестиций. Понимать ведь надо, что застройка требует времени. В долевку ведь некоторые вступают и вкладывают десятки тысяч баксов на год - другой с несопоставимо бОльшими
рисками. Тут хоть ФСФР рулит, а кто вернёт вам деньги, если обанкротиться более менее крупный застройщик?
Реклама - верно. Всё - таки основная идея привлечь тех, кто недоволен ставками в 12% в банке с перспективой уменьшения и готов с чуть большим риском разместиться объёмом от 1000 баксов и
поучавствовать в рынке недвижимости. Надеюсь, таких людей много.
А любителей халявы мне как раз не надо. Я хочу постороить серьёзный "длинный" бизнес.
Den* убедить легко. Вопросы на сайт http://ekfic.com
На самом деле я продаю ПИФ и ОФБУ в Екатеринбурге, достаточно успешно. С ЗПИФ ( я понимаю что Ваш фонд недвижимости будет именно закрытым?) дела имел только в теории, но если что - обращайтесь. Буквально вчера вернулся из Москвы с семинара
управлюящих компаний Метрополь, Агана, Паллада, АльянзРоссно, АВК Дворцовая площадь... 11 УК и 1 Банка (Юниаструм Банк)
Teo существующие паи (не закрытые паи недвижимости) варьируются от 100рублей до 300 000 рублей по сумме минимального начального инвестирования, любой Вы можете купить у нас: в одной точке представлены 10 УК и один Банк, предлагающий ОБФУ
To Celica:
Судя по всему, Вы и есть местный сотрудник, продающий паи проекта "Паевой супермаркет" компании "Алор"?
С ПИФом вот и не угадали: хотелось бы сделать именно ОПИФ, ну или в крайнем случае интервальный.
Точка входа от 10 000 рублей.
Спасибо за оптимизм: прежде
чем организовать фонд, надо регистрировать УК с капиталом от 30 млн. рублей, что и составит основную трудность при поднятиии проекта "с нуля".
Насчёт декларирования доходности Вы меня удивили. Насколько я понял из законодательства (я пока учусь на аттестат 5.0) - никто не обязан в индустрии
коллективных инвестиций декларировать доходность. Можно сказать ожидаемую, но это не будет ГАРАНТИЕЙ, как с депозитом. А доходность я как раз декларировал: около 25% в среднем на более менее длинной дистанции при условии грамотного управления рисками.
Так что если не трудно, дайте ссылку на
нормативный акт относительно этого декларирования.
А вообще я рад, что Вы включились в дискуссию - приятно беседовать с профессионалом.
[Сообщение изменено пользователем 29.10.2004 20:04]
Если желаете - ася 196893054
PPS В том и прелесть закрытого ПИФа, что "отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании
прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе, как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом." гарантирует вам "длину" денег, а то продавать недостроенные активы, чтобы погасить в "любой рабочий день" паи как-то
нездорово, наверное.
TO HP:
Спасибо, вы документально подтвердили то, в чём я и так был уверен.
И всё равно Я считаю, что по потенциалу ОПИФ лучше ЗПИФ. Риск ликвидности повышается многократно, но можно привлекать существенно более широкие слои населения.
TO HP:
Спасибо, вы документально подтвердили то, в чём я и так был уверен.
И всё равно Я считаю, что по потенциалу ОПИФ лучше ЗПИФ. Риск ликвидности повышается многократно, но можно привлекать существенно более широкие слои населения.
Странно, что вам в новинку текст ФЗ 156. Это же базовый документ для всей индустрии инвест. фондов. Почитайте на досуге еще и типовые правила ОПИФов - наверное меньше вопросов будет о возможности создания открытого ПИФа недвижимости.
С чего Вы взяли. что я не знаком со 156-ым законом? Эти сомнения лучше перевести на Celica(castrol).
Далее.
Каких вопросов будет меньше?
Их и так остался только один: как убедить инвесторов в перспективности этого вида коллективных
инвестиций?
Или Вы оспариваете саму возможность существования ОПИФ?
Лично я для себя уже все вопросы прояснил, кроме главного (см. выше).
С уважением.
Приношу всем свои извинения.
Конечно, Вы правы - ПИФ недвижимости может быть только закрытым (статья 13 Закона).
Всё - таки не зря я эту ветку завёл - грамотные люди мозги вправили.
И всё-таки я думаю, что это отсекает очень много
потенциальных вкладчиков, так как вкладывать на год минимум (статья 12 Закона), не имея гарантий по доходности - рискованно.
С уважением.
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
