обычно повышают ажиотаж. смоделируйте ситуацию на себя. в кэш вы вошли из фондового. в банк деньги вряд ли понесете. да недвижуха просесть может, но просесть и превратится в "мусорные бумаги" это разные вещи.
Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на ценах недвижимости?
ИМХО, нерезиденты продают бумаги-покупают доллары-уходят с российского рынка.
Российские профессиональные игроки на фондовым рынке, я думаю, будут сидеть в
облигациях или с деньгами и ждать дна, чтобы начать закупаться по низким ценам.
А вот многие непрофессиональные частные инвесторы, проигравшие на "народных" АйПиО и ПИФах, надолго выведут деньги с фондового рынка и, возможно, вложат деньги в недвижимость, которая, как уже верно заметили:
Цитата: От пользователя: Levis.
просесть может, но просесть и превратится в "мусорные бумаги" это разные вещи.
6/8 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
А вот многие непрофессиональные частные инвесторы, проигравшие на "народных" АйПиО и ПИФах, надолго выведут деньги с фондового рынка и, возможно, вложат деньги в недвижимость, которая, как уже верно заметили:
Что они выведут? Посмотрите
на уровни, розничное кредитование практически перекрыто, как купить квартеру Буратине, у которого деревянная голова и заточена на ипотеку?
7/1 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
ничего. кредитное плечо привлеч можно. арифметика же простая :-)
2 ляма свои. еще два ляма кредит. платеж по аренде как минимум будет закрываться из аренды (если подойти взвешено то
он может и быть в два раза больше чем платеж). так как деньги инвестируют то это скорее "излишек" доходов, значит кэш флоу положительный и не плохой. Кредит тихо мирно закрывается за 2-3 года. по выходу у тебя свой объект. не плохо я считаю :-)
7/7 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
смотрю с другой стороны.
банки активно играют на ФР. в последнее время - наверняка в минус. денег все меньше свободных. кризис ликвидности. рост процентных ставок про межбанковскому кредитованию. рост ипотечных ставок. недоступность ипотеки. спад продаж. падение цен.
такая цепочка
есть в голове.
20/3 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
Миша, вы недооцениваете риски. Осенью будет очень, очень туго всем, денег будет меньше намного на рынках, в том числе и для недвижимости. Надежды на гос. бабло нет - т.к. РН - это жалкие копейки по сравнению с ФР и МБК, их и
будут пытаться спасать, а квартиры будут медленно дешеветь (в лучшем случае).
50% в долларах 50% в рублях т.е. у вас каждый год будет капать
в долларах 3600$ + 120 в рублях.
Выгодней чем брать ипотеку на квартиру в которой ты жить не будешь, и гемороя меньше ходи себе снимай как з/п проценты 20 т.р. в месяц. ИМХО.
вообще то банковский депозит всегда и во все времена являлся эталоном стабильного дохода. все инвест проекты по рентабельности всегда сравниваются с банковским депозитом. поскольку относительно какой то одной мировой валюты уверености нет, можно опираясь на корзину валют (EUR/USD) говорить о
рентабельности "условной валюты" которая например состоит из 50% EUR и 50% USD... вклады в банках дают около 8-9% в этих валютах. инфляция в этих зонах 1-2% в год. т.е. вклады перекрыывают инфляции стран эмитентов. таким образом данный вклад приносит ДОХОД. рентабельность вклада 6-7% на
вложеный капитал (имеется в виду что капитал на момент вклада есть)
анализ экономических ситуаций в разных странах показывает что в последние лет 100 на рынках имеют места спекулятивные игры на колебаниях цен различных товаров. сырья, золота, недвижимости, акций компаний
производителей и просто на курсах валют. НО, все спекулятивные пузыри заканчиваются одинаково - они сдуваются. т.е. цены приходят в соответствие с реальной стоимостью, скорректированой на величину инфляции которая (вот совпадение!) примерно равна средней ставке рефинансирования банков этих
стран.
таким образом допуская что никаких мегамега ростов за пределами законов физики не бывает, то давайте расчитаем инвест проекты:
1) вклад в недвижку с целью сдачи в аренду (8% годовых):
6 000 000 куплена квартира. сдана за 30 000р в месяц.
(30 000 - 1500
комуналка, налог и пр.) * 8 = 228 000 - 13% НДФЛ = 198 360р условная чистая прибыль (вложения надо еще отбить)
итак средняя сумма отбивки = 24 800р в месяц, срок окупаемости = 20 лет. т.е. только через 20 лет квартира вернет свою стоимость. вы скажете типа аренда все время дорожает,
но и цена квартиры тоже в рублях растет в соответствии с инфляцией ведь так считаете сторонники роста? т.е. соотношения капиталовложения / рентабельность сохраняется...
2) вклад в банк в "условной валюте"
6 000 000р - цена средней двухи возле метро в спальном районе МСК на
01.01.2008г.
итого: 6 348 199,64р в рублях за 8 месяцев (348 199,64 чистый доход НДФЛ не облагается 8<9% 35% не берется).
случай с покупкой квартиры в кредит с целью сдачи в аренду даже как то по причине полной абсурдности и шизофреничности рассматривать не буду...
задания:
1) расчиать с какой ставкой по депозиту вложение в недвижимость с текущими ценами снова становится выгодным
2) расчиать с какой ценой недвижимости рентабельность от вложений в нее сравняется с банковским депозитом
3) расичиать к какой цене будет стремиться
цена недвижимости и ставки по депозитам для достижения равновесного баланса на рынке
меня мнения карманного инвестора вообще мало интересует.. карманный это в смысле из папиного кармана...
что тогда считать эталоном для принятия решения по вложению в тот или иной
проект? цены на навоз в гонолуллу? вы если не защищали инвестиционных проектов перед серьезными людьми - вам не понять...
а первое что волнует человека, вкладывающего в новое дело деньги - насколько это выгоднее чем в банк, и насколько рискованее... если в стране рисковано
вкладывать в банк, то в нее вообще не стоит вкладывать... так то... мучачо на....
10/1 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
кредитное плечо привлеч можно. арифметика же простая
2 ляма свои. еще два ляма кредит. платеж по аренде как минимум будет закрываться из аренды
Сущность объекта поясните, адрес, метраж, желательно этажность и материал стен. Ещё
очень хочу узнать про банк и процент под который есть возможность взять кредит который отбивается с таким чудным активом за два года. ИМХО проджект Ваш имеет виртуальную привлекательность
4/0 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
Сущность объекта поясните, адрес, метраж, желательно этажность и материал стен.
это то тут при чем?
я считаю в стоимости кредита. и к тому же без поправки на инфлиацию, а она нынче существенна.
Цитата: От пользователя: Riactor
Ещё очень хочу узнать про банк и процент под который есть возможность взять кредит который отбивается с таким чудным активом за два года.
внимательно читаем. я и не говорил что он гасится только из аренды.
Цитата: От пользователя: Levis.
так как деньги инвестируют то это скорее "излишек" доходов, значит кэш флоу положительный и не плохой. Кредит тихо мирно закрывается за 2-3 года.
Цитата: От пользователя: Riactor
. ИМХО проджект Ваш имеет виртуальную
привлекательность
ради бога. несите деньги в сберегательную кассу. других вариантов я инвестирования не увидел.
Цитата: От пользователя: ~Бумер~ <забанен за правду>
меня мнения карманного инвестора вообще мало интересует.. карманный это в смысле из папиного кармана...
:lol::lol::lol:
ты бредишь. в очередной раз :-D
Цитата: От пользователя: ~Бумер~ <забанен за правду>
что тогда считать эталоном для принятия решения по вложению в тот или иной проект? цены на навоз в гонолуллу? вы если не защищали инвестиционных проектов перед серьезными людьми -
вам не понять...
Да я вообще в этой теме риски не оценивал. Вопрос был поставлен, как скажется ситуация на фондовом рынке на рынок недвижимости, я высказал свои соображения о предполагаемых мной действиях игроков на
рынке.
А вы говорите об общих тенденциях, влияющих на все рынки.
Цитата: От пользователя: ~Бумер~ <забанен за правду>
первое что волнует человека, вкладывающего в новое дело деньги - насколько это выгоднее чем в банк, и насколько рискованее... если в стране рисковано вкладывать в
банк, то в нее вообще не стоит вкладывать...
Полностью согласен, но многие российские частные инвесторы вложения в другие страны вообще не рассматриваются ввиду того, что они и языков то не знают, не то что тонкостей приобретения активов за границей.
При этом большинство из них
рассматривает квартиру как более надежный актив, по сравнению с банковским депозитом, т.к. квартиры и дома в нашей стране последний раз массово национализировали в 1917-м, что многие в силу возраста не застали, а деньги в банках пропадали или резко обесценивались несколько раз на памяти ныне
живущего активного поколения.
5/3 |
| Поделиться:
Re: Как скажется нынешняя ситуация фин рынка на це...
квартиры и дома в нашей стране последний раз массово национализировали в 1917-м, что многие в силу возраста не застали, а деньги в банках пропадали или резко обесценивались несколько раз на памяти ныне живущего активного поколения.
и с
этим согласен, но на моей памяти еще ни одна купленая квартира (обычным человеком) не заработала на вторую... тот же "рост цен" 2004-2007 в 4 раза.. ну и что.. что продав хату счас можно купить на эти деньги 4? где выгодность вложений?
Внимание! сейчас Вы не авторизованы и не можете подавать сообщения как зарегистрированный пользователь.
Чтобы авторизоваться, нажмите на эту ссылку (после авторизации вы вернетесь на
эту же страницу)
